나이스옥션 법원경매 부산 2025타경913 [1] 부산광역시 동래구 사직동 158-44 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 '여고초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 교대역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상 5층건물으로서
(사용승인일 2005.09.15)

외벽 : 치장석 붙임 및 강화유리 붙임 마감 등
내벽 : 내부인테리어 마감 등
바닥 : 타일깔기 마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경913 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 사직동 158-44

* 용도: 제2종근린생활시설, 업무시설 (건축물대장)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상 5층

* 사용승인일: 2005년 09월 15일

* 감정가: 3,029,929,600원

* 토지면적: 400.40㎡ (약 121.13평)

* 건물면적: 800.40㎡ (약 242.13평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 조OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 동래구 사직동 소재 '여고초등학교' 동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통인 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 교대역' 등이 소재하여 교통사정은 보통인 편입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 정비구역(도시 및 주거환경정비법)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 10일 접수된 주식회사에스지인베스트먼트대부의 근저당권(채권액 2,444,000,000원)입니다.

* 등기부 요약: 말소기준권리 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 강제경매(2025타경913) 및 임의경매(2025타경22538) 역시 말소 대상입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* (주)제이씨스터디서강대학교에스엘피어학원, 송

* 보증금: 800,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 13일

* 배당신고일자: 2026년 04월 06일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본건 임차인 송 은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 가능성을 시사하나, 실제 인수되는 보증금이 있는지 또는 기타 추가적인 부담이 있는지에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 사직동 지역은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 도심 지역입니다.

* 활용 가능 업종: 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하며, 주변 상권 분석을 통해 다양한 업종의 입점이 검토될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통 시설: 부산도시철도 1호선 교대역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 교육 시설: 여고초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 기타 편의 시설: 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 송 은 대항력이 있어 명도 과정에서 부담이 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복 사건 및 공동 담보로 인해 채권 및 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 도시계획 관련 규제: 본건은 정비구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 내부의 상세 임대차 관계가 파악되지 않아, 현황 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 사직동의 역세권에 위치한 제2종 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복 사건 및 공동 담보로 인한 복잡한 권리 관계, 그리고 도시계획에 따른 규제 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 교대역과의 접근성이 우수하여 유동인구 확보 및 임대수익률 증대에 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 제2종 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능하여 다양한 사업 목적에 부합할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 향후 재개발 등의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 입찰가 산정 시에는 감정가 3,029,929,600원에서 '인수 보증금'을 제외하고 고려해야 합니다. 그러나 본건은 대항력 있는 임차인 송 이 존재하며 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다. 따라서, 명도 관련 예상 비용, 임대차 관계에 대한 추가 조사 비용, 그리고 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 정밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.