나이스옥션 법원경매 부산 2025타경623 [1] 부산광역시 영도구 봉래동4가 343 영도센트럴에일린의뜰 119동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 소재 '대교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

공히 북서하향 경사지대에 소재하는 사다리형에 유사한 다각형 토지로서
기호 3,4,6은 나지 상태로 시멘트 및 콘크리트 등으로 포장되어 있으며,
기호 8, 10은 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 3,4,6 토지는 남동측으로 노폭 8~10미터의 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 2~3
미터의 골목길에 접하며,
기호 8 토지는 북서측으로 노폭 2~3미터의 골목길에 접하고,
기호 10토지는 남동측으로 노폭 약 8~10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2021-02-24), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>이며, 기호 3,4,6,10 토지는 중로3류(폭 12m~15m)(2023-10-25)(중로3-601)(접합),
기호 3 토지는 상대보호구역(영도중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉠ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 토지의 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5, 7 건물은 건축물(말소)대장상 2019.07.15일자로 건축물 철거로 인한 건축물대장
말소가 기재되어 있으며, 현황도 건물은 멸실된 상태임.

기호 9 건물은 블록조 슬래브 및 스레트지붕 단층으로서
외 벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이새시창 등임.

이용상태

기호 9. 주택임.

설비내역

기호 9. 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 9. 건물은 소유자측에 의하면 거주자가 없는 것으로 조사됨.

- 제시외건물 ㄱ)은 조적조 슬래브지붕 단층 주택으로서 공가로 조사됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동4가 소재 '대교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물인 영도센트럴에일린의뜰 119동 내
1층 101호[기호 1] 및 2층 205호[기호 2]로서
외 벽: 치장석 붙임,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
바 닥: 데코타일 깔기.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2021-02-24), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-06-21)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(2023-06-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)(영도초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(대교초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영도중앙
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영도초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 재개발구역(2023-06-21)(주택재개발사업[봉래1구역])<도시재개발법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경623 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동4가 343 영도센트럴에일린의뜰 119동 1층101호

용도: 근린상가

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 500,000,000원

토지 면적: 29.23㎡ (약 8.84평)

건물 면적: 71.42㎡ (약 21.61평)

건물 층수: 119동은 지하 4층, 지상 34층 규모이며, 본건은 1층 101호에 해당합니다. (자료 출처)

2. 입지조건

주위 환경:

* 본 물건은 부산광역시 영도구 봉래동4가에 위치하며, '대교초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 태종로 바로 옆에 위치하여 버스 접근성이 좋으며, 남항대교, 북항대교, 부산대교, 영도대교 등 주요 도로망 접근성이 용이합니다.

도로 상태:

* 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 내 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획:

* 해당 물건이 속한 영도센트럴에일린의뜰 단지는 제3종일반주거지역에 해당합니다. (참고: 본 물건의 용도는 근린상가입니다.)

* 중로2류, 중로3류 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영도초등학교, 대교초등학교, 영도중앙유치원)으로 지정되어 있습니다.

재개발 구역 정보:

* 본 물건은 부산 영도구 봉래1구역 재개발 구역에 포함되어 있습니다. 이로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. (봉래1구역은 2020년 11월 조합설립인가, 2023년 11월 관리처분계획 인가 후 사업 진행 중입니다.)

3. 권리분석

말소 기준 권리:

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 10일 접수된 주식회사정원건설의 강제경매개시결정 등기입니다.

소멸되지 않는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

채권자:

* 본 경매의 채권자는 주OOOOOOOO 입니다. (건물 등기부 요약 상 강제경매 채권자는 주식회사정원건설로 명시되어 있으나, 사건번호상 채권자로 기재되었습니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건의 용도:

* 본 건은 근린상가 용도로 활용 가능한 물건입니다.

주변 상권 특성:

* 주변 일대가 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

* '영도 센트럴 에일린의 뜰' 단지 내 상가 시설도 존재하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

배후 수요:

* 대단지 아파트인 '영도 센트럴 에일린의 뜰' 1,216세대가 주요 배후 수요가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설:

* 대교초등학교, 영도초등학교, 영도중앙유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 영도센트럴에일린의뜰 단지 내 어린이집도 운영 중입니다.

주변 편의시설:

* 탑마트 영도봉래점, 홈플러스 영도점 등 쇼핑시설이 인근에 있습니다.

* 맥도날드, 버거킹, CU 편의점, 올리브영 등 다양한 편의 및 외식 시설도 분포하고 있습니다.

단지 내 시설:

* 단지 내에 어린이집, 경로당, 풋살장, 헬스장, 스크린골프장 부지(미운영) 등이 조성되어 있습니다.

* 주차는 세대당 1.10대로 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

재개발 구역:

* 본 물건은 봉래1구역 재개발 구역 내에 위치합니다. 재개발 사업 진행에 따른 이주, 공사 소음, 교통 통제 등 단기적인 불편함이 발생할 수 있습니다. (영도 문화로빛센터 조성사업 등 지역 개발이 추진되고 있어 미래 가치 상승 기대감도 존재합니다.)

건물 상태 및 기타:

* 감정평가서상 일부 제시외 건물 및 멸실된 건물에 대한 언급이 있으나, 본 경매 대상 물건(집합건물)과는 직접적인 관련이 적을 것으로 보입니다.

혐오시설 관련:

* 주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 한진중공업, 대선조선 등 조선소가 있어 가동 시 뱃고동 소음이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 영도구 봉래동4가에 위치한 근린상가로, 대단지 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 영도 센트럴 에일린의 뜰 단지 자체가 비교적 신축이며, 주변 교통 및 생활 편의시설 또한 양호하게 갖추고 있습니다. 특히, 봉래1구역 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 재개발 사업 진행 과정에서의 일시적인 불편함이나 상가 공실 리스크는 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 고정 수요 확보: 1,200세대 이상의 영도 센트럴 에일린의 뜰 단지 내 상가로 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대: 봉래1구역 재개발 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 교통 편리성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 신축 아파트 단지 내 상가: 비교적 신축 건물에 속하여 관리가 용이하며, 현대적인 상가 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 500,000,000원입니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 권리 관계, 주변 상권의 활성화 정도, 재개발 사업 진행 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 상가 물건의 경우 공실 위험 및 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다. 본 경매 물건의 경우, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향 및 추가적인 현장 조사를 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.