나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21813 [1] 부산광역시 영도구 청학동 152-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청학초등학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 단독
주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통
사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 남하향의 완경사지대 내 사다리형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지로서 남서측으로 개설된 폭 2미터 내외의 진입도로{청학동
152-68번지, 지목: 도로, 타인소유(소유자: 조대식) 토지}를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2일반주거지역(2024-12-04), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2): 보록조 스라브지붕 단층 건물로서
외벽: 스톤코트 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

단독주택.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일부 지상에 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 기호㉠~㉢이 소재하나
구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건에 미치는 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타 : 제시외건물 기호(ㄱ)의 일부는 인접 타인토지(152-68번지)상에 과재되어 있는
것으로 조사되나, 정확성 여부는 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
물건 1번 맹지임.
물건 2번의 제시외 건물 2-1의 일부는 인접 타인토지(152-68번지)상에 과재되어 있는 것으로 조사됨(감정평가서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21813 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 152-62

물건종별: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 괴정3동새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 88.00㎡ (약 26.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

건물면적: 47.87㎡ (약 14.5평)

건물제시외면적: 13.30㎡ (약 4.0평)

총 건물면적: 61.17㎡ (약 18.5평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액: 132,813,250원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 추가 확인 필요)

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 본건(물건 1번)은 맹지임.

* 본건(물건 2번)의 제시외 건물 일부는 인접 타인 토지(152-68번지)상에 과재되어 있는 것으로 조사됨 (감정평가서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청학초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 직접적으로 불가하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 지적도상 맹지로서, 인접한 타인 소유의 토지(청학동 152-68번지, 지목: 도로)를 통하여 폭 2미터 내외의 진입도로로 출입해야 하는 상황입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 30일 접수된 괴정3동새마을금고의 근저당권입니다. 이는 현재 진행 중인 임의경매개시결정(2025타경21813)보다 선순위에 해당합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸됩니다. 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-24

확정일자: 2025-01-24

배당신고일자: 2025-08-13

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받아야 하며, 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건과 동일한 단지의 시세 정보는 확인되지 않았습니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년에 거래된 인근 빌라(전용면적 49.22㎡ ~ 75.11㎡)의 매매가는 6,950만원에서 11,800만원 수준입니다. 본건 단독주택의 감정가(132,813,250원)는 이러한 빌라 시세 대비 높은 편이나, 토지 면적(88.00㎡)을 고려할 때 토지 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 거래 동향

최근 2026년 1월, 4월, 7월에 인근 지역에서 연립 및 다세대 주택 거래가 있었습니다. 거래된 물건들은 비교적 최신 건축 연도(2012년, 2016년) 또는 중대형 면적(70.9㎡, 75.11㎡)을 가진 주택들이었으며, 이는 본건의 건축 연도(1982년) 및 단독주택이라는 점과 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 청학초등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(소규모 상점, 편의점, 식당 등)은 주변에서 이용 가능합니다.

5.2. 학군

인근에 청학초등학교가 소재하여 초등 교육을 담당하고 있습니다. 중학교 및 고등학교는 도보 거리가 다소 있을 수 있으며, 해당 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 도로 접근성

본건은 차량 진입이 불가능한 맹지이며, 인접 토지 소유자의 통행로를 이용해야 하는 상황입니다. 이는 재산권 행사 및 향후 개발 시 제약 요인이 될 수 있으며, 통행로 관련 분쟁 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 타인 토지 과재 문제

제시외 건물(기호 ㉠~㉢) 중 일부가 인접 타인 토지(152-68번지)에 걸쳐 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 법적 문제로 비화될 소지가 있으며, 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

본건 건물의 건축 연도는 1982년경으로, 약 44년 정도 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 및 정보 확인 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 3천만원대입니다. 하지만 차량 접근이 어려운 맹지이며, 제시외 건물이 타인 토지에 걸쳐 있는 심각한 문제가 존재합니다. 또한, 건물의 노후도도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 여러 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 희소성 있는 단독주택 및 토지

* 향후 도로 접근성 문제 해결 시 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 132,813,250원이나, 맹지, 타인 토지 과재, 건물 노후도 등 다수의 중대한 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 이를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.