나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21428 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 267-22 은진당 4,5층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 ""동삼초등학교"" 서측 인근에 위치하고 있는 은진당 4,5층 401호로서, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 공동주택(다세대주택) 건물 내 제4,5층 제401호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 목재 붙임 및 스틸마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 하이샷시 이중창임.
4. 이용상태
집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.
5. 설비내역
위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
6. 토지의 형상 및 이용상태
동하향 완경사지 내 자체지반 대체로 평탄하게 정지된 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.





7. 인접 도로상태 등
서측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접합.
8. 토지 이용계획 및 제한상태
준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-27)(동삼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
9. 공부와의 차이
없 음.
10. 기타참고사항(임대관계 및 기타)
임대관계는 미상임.





철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 공동주택(다세대주택) 건물 내 제4,5층 제401호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 목재 붙임 및 스틸마감
내벽: 벽지마감 등
창호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지 내 자체지반 대체로 평탄하게 정지된 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-27)(동삼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21428 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 267-22 은진당 4,5층401호 (신주소: 부산광역시 영도구 웃서발로83번길 22 (동삼동))

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 공동주택(다세대주택) 건물 내 제4,5층 제401호

건축년도: 2003년 1월 7일 사용승인

토지 면적: 33.46㎡ (약 10.12평)

건물 면적: 전유부 27.15㎡ (약 8.21평) + 제시외 6.40㎡ (약 1.94평) = 총 33.55㎡ (약 10.15평)

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건물 제시외 면적: 6.40㎡ (본건 매각에 포함)

1.3. 가격 정보

감정가: 124,421,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 ""동삼초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 현대카드 가압류 (2023-09-07)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 현대카드 가압류, 이원재 강제경매

3.2. 임차인 현황

이원재 임차인은 2022년 1월 21일 전입, 2021년 12월 16일 확정일자를 받았으며, 보증금 89,000,000원에 차임은 0원으로 신고함.

해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 선순위 임차권 등기가 되어 있음.

3.3. 인수되는 권리

을15 주택임차권 (이원재)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

인수되는 보증금 총액은 89,000,000원임.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 밀집한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

"동삼초등학교" 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

상대보호구역(2024-08-27)(동삼초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 89,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음.

6.2. 물건 자체 리스크

건축물대장상 전유부의 층수가 '3층'으로 표기되어 있으나, 감정평가서 및 물건명세서 상으로는 '4,5층 401호'로 기재되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있을 수 있음.

건물 제시외 면적 6.40㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 법적 소유권 및 건축법상 문제 여부 확인 필요.

6.3. 주변 환경 리스크

본건은 준주거지역에 위치하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역(동삼초등학교) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

현재까지 확인된 정보상 혐오시설은 없으나, 정확한 확인을 위해 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 영도구 동삼동에 위치한 다세대주택으로, 동삼초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편임.

단, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적임.

건축물대장상의 층수와 실제 이용 현황 간의 차이, 제시외 건물 포함 여부 등 공부와의 불일치 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하더라도, 시세 대비 합리적인 총 취득 비용으로 매수할 기회가 될 수 있음.

안정적인 주거 지역 내 위치로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있음.

신축 건물로서 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 부산광역시 영도구 동삼동 213-36번지 소재 107.88㎡ (약 33평) 다세대주택이 160,000,000원에 거래되었음. 이를 기준으로 평당 약 4,850,000원의 시세를 적용할 경우, 본건(총면적 약 10.15평)의 적정 시장 가치는 약 49,200,000원 수준으로 추정되나, 본건의 건축 연식(2003년식)이 더 최신임을 고려하면 더 높은 가치를 지닐 수 있음.

본건의 감정가는 124,421,000원이나, 이는 인수해야 할 임차인 보증금 89,000,000원을 제외하지 않은 금액임.

매수인의 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 시장 가치에 맞추기 위해, 보수적으로 시장 가치를 140,000,000원에서 160,000,000원으로 추정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있음.

총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 89,000,000원

* 총 취득 비용 140,000,000원 목표 시, 입찰가 = 140,000,000원 - 89,000,000원 = 51,000,000원

* 총 취득 비용 160,000,000원 목표 시, 입찰가 = 160,000,000원 - 89,000,000원 = 71,000,000원

따라서, 본건의 시장 상황과 권리 관계를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 51,000,000원에서 71,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

입찰 시에는 해당 가격 범위 내에서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.