나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21563 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""주원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시지하철도 ""개금역""이 소재하는 바 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건 중
제3층 제312호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 치장 등 마감,
창호 : 샷시 창호의 구조임.

내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관문, 도시가스 공급설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 택지조성한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 10~12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21563 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층312호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 142,000,000 원

토지면적: 13.14㎡ (약 3.98 평)

토지지분: 13.144799999999998㎡

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04 평)

건물지분: 29.89㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO (경매 신청 채권자이자 대항력 있는 임차인)

집합건물 정보:

건축년도: 2019년

총 층수: 7층

해당 층수: 3층

건물 용도: 업무시설 (주거용 오피스텔)

전용 면적: 29.89㎡

공용 면적: (제공된 정보에 명시되지 않음)

건축물 표제부 요약:

신축 허가일: 2019년 1월 11일

사용 승인일: 2019년 11월 15일

구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

주요 용도: 업무시설

총 호수: 134호

전유부 정보:

호수: 312호

위치: 3층

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 "개금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 남측으로 약 10~12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

중로3류 (폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

준보전산지 (산지관리법)입니다.

3. 권리분석

등기부요약:

소유권 보존: 주식회사호암개발 (2019-12-02)

전세권 설정: 홍주완 (110,000,000원) (2022-02-24) - 말소기준권리

가압류: 서울보증보험주식회사 (157,043,926원) (2022-04-08) - 말소

가압류: 고외자 (800,000,000원) (2023-10-10) - 말소

임의경매: 홍주완 (110,000,000원) (2025-03-04) - 말소

총 채권 금액: 1,067,043,926원

임차인현황:

임차인: 홍주완

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-22

배당신고일자: 2025-03-04

대항력: 있음

비고: (정보 없음)

* 본 임차인은 보증금이 명확히 기재되어 있으나, "대항력 있음"으로 표시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 낙찰자에게 인수될 가능성을 시사합니다. 그러나 본 경매 사건의 권리분석 상 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 본 경매의 채권자인 홍주완이 임차인이기도 하여 법적으로 인수 보증금이 발생하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 항상 내포합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

부근 상권:

주변에 주택가, 상업시설, 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

"주원초등학교" 인근으로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 소규모 상업 활동이 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

건물 내 상가:

개금인제빌리지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 구성된 건물입니다.

본건은 해당 건물 내 업무시설(오피스텔) 유닛입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

병원, 은행, 마트 등은 개금역 인근 상권을 통해 이용할 것으로 예상됩니다.

주변 교육시설:

주원초등학교가 인근에 위치합니다.

해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역 내에 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항:

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

공동담보로 진행되는 물건입니다.

주의사항:

본건은 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

임차인 리스크:

홍주완 임차인은 2022년 2월 22일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금 110,000,000원에 대한 인수 여부는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요의 가능성을 내포하므로, 법률 전문가와 상의하여 정확한 인수 여부를 재확인하고, 임차인과의 원만한 협의를 시도하는 것이 중요합니다. 특히, 본 건의 채권자(경매 신청인)가 해당 임차인이라는 점은 특수한 상황으로, 법적 해석에 따라 인수 여부 판단이 달라질 수 있습니다.

법적 리스크:

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 여부:

주변에 주택가, 학교 등이 위치하고 있어, 보고된 정보 및 일반적인 도시 환경 분석 결과, 본건 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는 것으로 파악되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 2019년 준공의 오피스텔로, 개금역을 이용한 교통이 편리하며 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성도 양호한 편입니다. 그러나 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요소입니다. 경매 절차상 인수 보증금이 0원으로 계산되었음에도 불구하고, 임차인이 경매 신청 채권자이기도 한 특수한 상황이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

준신축 건물 (2019년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

개금역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

오피스텔 임대 수요가 있는 지역으로 임대 수익 기대 가능.

최근 실거래가 (1.2억원)를 바탕으로 시세 파악 및 수익률 분석 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 5층 오피스텔(전용면적 29.89㎡)이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본 건의 현재 시세를 파악하는 중요한 지표가 될 수 있습니다.

그러나 본건에는 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 본 경매 사건의 채권자이기도 하다는 특수한 상황입니다. 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접 인수되는 보증금은 없을 것으로 보이나, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(시간 지연, 추가 협상 비용 등)를 보수적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가와 최근 실거래가, 그리고 임차인 리스크를 종합적으로 검토할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 115,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.