나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21785 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 614-2 신양 1동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 주례동 소재 주례중학교 북동측 인근에 소재하는 신양아파트 1동(현칭: A동) 4층 408호로서, 부근은 대단위 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 408호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 마감
창호: 샷시 및 목재 이중창 구조

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 경사지에 조성된 장방형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12m의 포장도로와 서측으로 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중류3로(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

현칭 A동 408호.
본건 공동주택은 '신양아파트 소규모재건축사업 소규모재건축' 구역에 속하며 현재 용적률 변경 등의 문제로 건축재심의 준비에 있음. 본건 공동주택 소유자는 현금청산 대상자로 추후 해당 물건 낙찰자가 '분양신청'을 할 수 있는지는 불분명(감정평가서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21785 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 614-2, 신양 1동 4층 408호 (현칭: A동 408호)

* 용도: 아파트

* 감정가: 190,000,000 원

* 토지면적: 47.24㎡ (약 14.3평)

* 건물면적 (전용면적): 54.74㎡ (약 16.6평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 확인할 수 없습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대구제일새마을금고

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 개금동, 주례중학교 북동측 인근에 위치한 신양아파트 단지 내 물건입니다.

* 주변환경: 대단위 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 남측 폭 약 12m, 서측 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 북하향 경사지에 조성된 장방형 토지 위에 아파트 건물이 건축되었습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중류3로(폭 12m~15m)에 접하며, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 04월 12일 접수된 안양저축은행의 근저당권 (금108,000,000원)이며, 본 경매로 인해 전부 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매개시결정으로 인해 매각으로 소멸됩니다.

* 채권총액: 등기부상 채권 총액은 164,694,582원입니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 본건은 전형적인 주거 지역 내 아파트 단지로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거: 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 건축: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. (1979년 2월 사용승인)

* 교육: 주례중학교가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 대상 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 사업 구역: 본 건이 속한 신양아파트 일대는 '신양아파트 소규모재건축사업' 구역으로 지정되어 있습니다.

* 사업 진행 불확실성: 현재 용적률 변경 문제 등으로 건축 재심의를 준비 중이며, 사업의 구체적인 진행 방향 및 확정 여부는 유동적입니다.

* 분양 신청 가능성 불확실: 현 아파트 소유자는 현금청산 대상자로 분류되어, 본 건 낙찰자가 향후 신축 아파트의 분양 신청 자격을 얻을 수 있을지는 미지수입니다. 이는 감정평가서에도 명시된 중요한 불확실성 요소입니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산진구의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 특징이자 리스크는 소규모 재건축 사업 구역에 속해 있다는 점입니다. 재건축 사업의 성공 여부와 낙찰자의 분양 신청 자격 취득 가능성이 불투명하여, 이는 투자 결정에 있어 매우 신중한 검토가 요구되는 부분입니다. 권리 관계는 명확하며 매각으로 소멸될 예정이므로 법적인 문제는 적으나, 사업 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 성공 시 잠재적 가치 상승 기대: 만약 재건축 사업이 성공적으로 진행되고 낙찰자가 분양권을 확보할 수 있다면, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 재건축 이슈를 제외하면, 주변 환경은 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다.

* 현재 감정가는 사업 리스크를 반영한 가격일 수 있음: 현재 감정가가 재건축 사업의 불확실성을 어느 정도 반영하고 있을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000 원

* 인수 보증금: 0 원

* 본 건은 재건축 사업 구역 내 물건으로, 향후 분양 신청 자격 확보 여부가 불확실한 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여, 감정가를 기준으로 하되 투자자의 위험 감수 능력과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서 특정 금액을 제시하는 것은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.