나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21538 [1] 부산광역시 금정구 남산동 51-1 남산누리마을 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 ‘금정중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '범어사역' 소재하는 등 재반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2017.11.10 사용승인의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 7층 701호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단 정방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 건물 내 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

남산동 51-1 : 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

남산동 51-3 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이65m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이90m)<건축법>, 상대보호구역(2016-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21538 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

물건 소재지: 부산광역시 금정구 남산동 51-1 남산누리마을 7층701호

물건 용도: 아파트

감정가: 248,000,000원

토지 면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

건물 면적: 71.32㎡ (약 21.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 7층 701호

사용승인일: 2017년 11월 10일

주요 설비: 승강기, 소방, 기계식 주차설비 등 (위생, 급배수, 난방 설비 추정)

주차: 건물 내 주차 시설 완비

1.3. 토지 정보

토지 면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

토지 지분: 12.0272㎡ (약 3.64평)

토지 이용 계획:

남산동 51-1: 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 65m, 최고높이 90m), 상대보호구역

남산동 51-3: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 65m, 최고높이 90m), 상대보호구역

형상 및 이용 상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단 정방형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 등 건부지로 이용 중.

도로 상태: 공로에 접하여 차량 진출입 용이

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동 소재 '금정중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산 도시철도 1호선 '범어사역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 생활 및 교육 환경

인근에 금정중학교가 위치하며, 교육 환경 보호구역 관련 정보가 기재되어 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 18일 접수된 이덕룡의 근저당권 (을6, 240,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 440,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김혜경

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 24일

확정일자: 2021년 02월 03일

배당신고일자: 2024년 02월 06일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인 김혜경이 존재하며, 주택임차권(을7)이 2024년 02월 06일 등기되었습니다.

매각으로 인해 선순위 임차인의 권리는 인수될 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 9, 물건명세서]

등기부상 소유권 이전(갑6, 갑7), 근저당권(을6, 말소기준), 주택임차권(을7, 인수), 압류(갑8, 말소), 강제경매(갑9, 말소) 등이 등기되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변으로는 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

자세한 상업시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

'금정중학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 토지이용계획에 상대보호구역이 다수 지정되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호함을 시사합니다.

5.2. 편의 및 주거 환경

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

건물이 2017년 사용승인되어 비교적 신축 아파트로서 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김혜경 씨의 존재입니다. [cite: 9, 물건명세서]

임차인의 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 총 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 미확인 이용 상태

이해관계인 부재로 인해 경매 진행 시 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.

건물 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 복합적인 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 방화지구, 다양한 높이 제한 구역, 상대보호구역 등 여러 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

부산 도시철도 1호선 '범어사역' 인근에 위치한 역세권 아파트로, 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

7.2. 비교적 신축 건물

2017년 사용승인된 건물로, 주거 환경 및 내부 시설 측면에서 경쟁력이 있습니다.

7.3. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 사용에 대한 권리를 명확히 확보할 수 있습니다.

7.4. 지역 내 개발 잠재력

부산 금정구 지역의 지속적인 발전 가능성과 향후 부동산 시장 동향에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 '범어사역' 인근에 위치한 역세권 아파트로서, 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속한다는 장점이 있습니다.

그러나 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. [cite: 9, 물건명세서]

따라서 본 건의 성공적인 취득을 위해서는 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 인수해야 할 보증금을 고려한 총 취득 비용 산정이 필수적입니다. 또한, 실제 이용 상태와 복합적인 토지이용계획을 충분히 검토하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

본 지침에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면, 다음과 같은 결과가 도출됩니다.

감정가: 248,000,000원

인수 보증금: 200,000,000원

인수 보증금 제외 시 가치: 248,000,000원 - 200,000,000원 = 48,000,000원

이 48,000,000원은 임차인의 보증금 채권을 제외한 순수 부동산 가치를 의미할 수 있으나, 실제 경매 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 임차인 보증금 인수 비용까지 포함한 총 취득 비용을 고려한 신중한 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.