나이스옥션 법원경매 부산 2025타경395 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 966-8 서면동일스위트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 '범내골역'이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상36층 건(현칭'103동')내 2층 202호로서,
(사용승인일: 2013.03.15)
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임마감 등.
내 벽 : 벽지마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

오피스텔(주거용) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터, 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경395 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OO

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 966-8, 서면동일스위트 2층 202호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 77,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화 물건

* 특수물건정보: 유동화 물건

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 8.36㎡ (약 2.53평)

* 토지지분: 8.3595㎡ (약 2.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

* 건물지분: 35.747㎡ (약 10.82평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 서면동일스위트

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 36층 건물 내 2층 (제공된 주소지 기준)

* 참고: 건축물대장 전유부 상에는 해당 호실이 32층(flrNo: 32)에 위치한다고 기재되어 있어, 실제 확인이 필요한 사항입니다.

* 사용승인일: 2013년 03월 15일

* 주요 용도: 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 부산진초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산지하철 1호선 '범내골역'이 인근에 위치하여 도보 접근이 가능합니다.

2.3. 인접 도로 및 주차

* 본건 북측으로 약 8미터, 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 주차시설이 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 곽

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-20

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 상기 임차인은 현재 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 분석되나, 확정일자 및 배당 관련 정보가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 매각으로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리:

* 을1, 접수일자 2020-01-21, (1)근저당권, 권리자 장경임, 채권금액 75,000,000원.

* 인수되는 권리:

* 제공된 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있습니다. 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가 확인이 필요하며, 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.3. 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사동일 (접수일자: 2013-04-22)

* 소유권이전: 한영옥 (접수일자: 2013-10-07, 매매)

* 근저당권: 배소영 (접수일자: 2020-01-21, 30,000,000원, 말소)

* 근저당권: 장경임 (접수일자: 2020-01-21, 75,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 장경임 (접수일자: 2025-02-21, 77,690,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 105,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부산진구 범천동은 부산 도심권 내에서도 교통 요충지에 해당하며, 주변에 다수의 업무시설과 상업시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 풍부합니다.

* 1호선 범내골역 역세권에 위치하여 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 수익성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 주거용 또는 소규모 사무실(사무실, 제2종근린생활시설)로 활용 가능성이 높아 다양한 임대 수요층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동, 부산진초등학교 남측 인근.

* 교통: 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 부산진초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 전유부 정보(32층)와 제공된 주소지 표기(2층) 간의 층수 불일치가 확인됩니다. 이는 실제 현장 방문 및 등기부 확인을 통해 반드시 명확히 소명되어야 할 중대한 사안으로, 인수 또는 점유 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 잠재적인 권리 인수 부담이 있을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 존재할 수 있으므로 관련 내용을 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 도심의 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 배후 수요가 풍부한 오피스텔입니다. 주거 및 업무용으로 활용도가 높아 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

* 다만, 건축물대장과 주소지 간의 층수 불일치 및 지상권 존재 가능성은 반드시 확인 및 해결해야 할 핵심 리스크입니다. 이러한 리스크 요인이 명확히 규명되고 해결된다면, 안정적인 임대 수익과 함께 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사 및 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 잠재적 리스크를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 다목적 활용 가능성: 주거용 및 소규모 업무용 오피스텔로의 임대 수요 확보 용이.

* 생활 편의성: 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도 높음.

* 지역 개발 잠재력: 부산진구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선으로 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 77,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 분석: 본 건은 감정가 7,700만원으로 책정되었습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히, 층수 불일치와 같은 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 해소 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

* 일반적으로 역세권 오피스텔은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 경매 물건의 특성상 권리 관계 및 현장 상태에 따라 입찰가가 결정됩니다.

* 향후 층수 불일치 문제, 지상권 존재 여부 등을 명확히 확인한 후, 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 잠정적 제안: 상기 리스크 요인들을 감안하여, 해당 문제점들을 면밀히 검토하고 현장 조사를 마친 후, 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 61,600,000원 ~ 77,000,000원)

* 참고사항: 본 제안은 현재 가용 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상담 후 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 지도 등의 외부 서비스를 통한 주변 시설(혐오시설 등) 확인은 본 보고서의 범위를 벗어나므로, 추가적인 현장 조사 및 정보 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.