나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21746 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 415-1 대동레미안더오션 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하는 부산진경찰서 남서측 인근에 위치하며 부근은 중소규모의 공동주택, 근린생활시설, 경찰서 등 관공서 및 소규모 작업장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 도보로 약 9분 거리에 부산지하철1,2호선[서면역] 및 부산지하철2호선[부암역]이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 2층 201호로서
[사용승인일: 2017.03.20]

·외 벽: 화강석판 붙임, 스톤코트 마감 등.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 아파트이며 현황은 폐문되어 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행 및 응찰시에 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지 및 경보설비, 공동현관기, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21746 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 415-1 대동레미안더오션 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 214,000,000원

토지면적: 10.92㎡ (약 3.30평)

건물면적(전용): 50.90㎡ (약 15.39평)

건물면적(분양): 전용면적 50.90㎡ 외 공용면적이 포함된 면적이며, 구체적인 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOO (부산행복신용협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 부산진경찰서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 소규모 작업장 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 9분 거리에 부산지하철 1, 2호선 서면역 및 2호선 부암역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물구조: 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 2017년 3월 20일에 사용승인을 받았습니다.

건물마감: 외벽은 화강석판 붙임, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

토지이용: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 사용되고 있습니다.

도로접근: 북측, 동측, 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 김미진 외 1명 (2017-03-24)

* 공유자전원지분전부이전: 주식회사새창이엔지 (2019-06-12)

* 근저당권 (말소기준권리): 부산행복신용협동조합 (227,500,000원, 2020-02-19, 말소)

* 임의경매개시결정: 부산행복신용협동조합 (171,496,739원, 2025-04-07)

* 가압류: 신용보증기금 (270,000,000원, 2025-04-28, 말소)

총 채권액 (등기부상): 약 497,500,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정광용

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-08-02

* 배당신고일자: 2025-05-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정광용 씨는 보증금 25,000,000원에 대해 대항력이 없습니다. 따라서 경매 절차에서 해당 보증금 전액을 회수하기 어려우며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근으로, 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 자랑합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 관공서(부산진경찰서) 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 아파트 외 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물로 다양한 상업 활동이 가능한 입지 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 2호선 서면역과 2호선 부암역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 부산 시내 어디로든 편리하게 이동할 수 있습니다.

편의시설: 서면 중심 상권과 인접하여 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육: 본건 주변에는 부전초등학교, 개금여자중학교, 부산동성고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

기타: 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 관련 인프라가 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현재 폐문 상태로 내부 확인이 불가능합니다. 도배, 장판, 내부 설비 상태, 누수, 결로 등의 정확한 파악이 어렵습니다. 입찰 전 내부 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 하며, 미확인으로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 보증금 미회수: 임차인 정광용 씨는 대항력이 없어 보증금 25,000,000원을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

복합 용도 건물: 아파트 외 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 건물로, 다른 구분 소유자들과의 관리 및 운영 관련 사항에서 이견이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 지역인 서면 인근에 위치한 역세권 아파트로, 2017년 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 바탕으로 실수요자는 물론 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

다만, 내부 확인이 불가능한 상태이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 임의경매이므로 최고가 매수인이 잔금을 납부하면 모든 권리는 소멸됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서면역 초역세권으로 부산 시내 최고의 교통 요지이며, 주요 상업 및 금융 중심지에 속합니다.

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

풍부한 배후 수요: 부산진구 일대의 높은 인구 밀집도와 서면 상권의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익과 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 서면 일대는 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 이루어지고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세: 실거래가에 따르면 유사 면적(약 44㎡)이 약 1.9억 원에 거래된 사례가 있으며, 더 넓은 면적(약 74㎡)은 2023년 8월 약 2.02억 원에 거래되었습니다. 감정가 2.14억 원은 이러한 거래 사례와 비교 시 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정: 내부 확인 불가, 명도 리스크 등을 고려하여 감정가의 85%~95% 수준을 잠정적인 입찰 희망가로 고려해볼 수 있습니다.

잠정 예상 범위: 181,900,000원 ~ 203,300,000원

*참고: 본 예상가는 제공된 정보와 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산출된 추정치입니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석, 명도 비용, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.