나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21508 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층에이-1205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 '서면역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 '서면역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층건 내 제12층 제에이-1205호로서,

외 벽: 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(아파트(도시형생활주택))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 16m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(아파트(도시형생활주택임))으로 이용중임.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층 에이-1205호

용도: 도시형생활주택

건축물 용도: 공동주택 (아파트(도시형생활주택))

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층건 내 제12층 제에이-1205호

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

토지 지분: 5.2962㎡

건물면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물 지분: 32.2541㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 206,000,000원

1.3. 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각, 공동담보, 선순위임차권

주의사항: 공부상 공동주택(아파트(도시형생활주택임))으로 이용 중임. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 '서면역' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 1·2호선 '서면역'이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 8월 29일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 부산진구(부산광역시)의 압류 (갑5)

* 조혜원(본건 채권자)의 강제경매 (갑6)

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권: 조혜원 (보증금 150,000,000원)

* 전입일자: 2022년 6월 14일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 등기부상 말소: 인수

* 특이사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 150,000,000원의 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 종합 권리분석

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 인접한 지역의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 7월, 18.36㎡(약 5.55평) 면적의 다세대 주택이 78,600,000원 (약 428만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 52.6㎡(약 15.91평) 면적의 연립 주택이 67,000,000원 (약 127만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 66.04㎡(약 19.97평) 면적의 다세대 주택이 131,000,000원 (약 198만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 32.25㎡(약 9.76평)의 도시형생활주택으로, 2017년에 건축된 신축 건물에 해당합니다. 가장 유사한 조건의 거래 사례(2024년 7월, 18.36㎡, 78,600,000원)를 기준으로 평당 약 428만원의 시세를 적용하면, 본건의 시장 가치는 약 138,000,000원 (32.25㎡ * 428만원/㎡)으로 추산됩니다. 그러나 감정가는 206,000,000원으로, 제공된 시세 데이터와 상당한 차이가 있음을 유의해야 합니다.

4.2. 혐오시설 조사

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건이 위치한 부전동은 서면역 인근으로 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 학교가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.2. 건축물 정보

* 건축 연도: 2017년

* 총 주차 대수: 128대 (기계식 주차 76대 포함)

* 승강기: 총 4대 (사용 2대, 비상용 2대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 150,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납한 경우입니다. 이러한 경우, 물건 자체의 문제나 권리관계의 복잡성, 혹은 높은 경매가 산정 등이 원인일 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

제공된 주변 시세 데이터와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 산정 및 시세차익 기대에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 150,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있다는 점은 매우 주의해야 할 부분입니다. 또한, 재매각 물건이라는 점과 감정가와 주변 시세 간의 괴리 또한 투자 판단 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 비교적 신축: 2017년 준공 건물로 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 재매각 및 시세와의 괴리를 고려할 때, 권리관계 명확화 및 적절한 가격 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 138,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수할 경우, 총 매수 비용은 훨씬 증가하게 됩니다.

본 건은 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(150,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가의 산정이 매우 중요합니다. 임차인 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인의 실질 인수가는 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 가격대는 시장 추정가보다 낮으며, 잠재적 인수 보증금과 추가적인 권리 해결 비용을 감안하여 수익성을 확보하기 위한 접근입니다.

매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%이며, 최저매각가격은 감정가(206,000,000원) 또는 재매각으로 인한 조정된 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.