나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21531 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 356-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 ‘부산진여자상업고등학교’서측 인근에 위치하며,
주변은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선(양정역)이 소재
하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북서하향 완경사지내 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 3미터 폭의 막다른 계단도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-04)
(부산여자대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

보로크조 스라브가 2층 건물로서(사용승인일:1978.05.24),

외벽: 화강석타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물(별첨 지적 및 건물개황도 참조, 기호 ㄱ~ㅁ)이 소재
함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 본건 지상에 소재하는 제시외건물(별첨 지적 및 건물 개황도 참조. 기호 ㄱ~ㅁ)은
부합물 혹은 종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21531 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 356-32

용도: 단독주택

감정가: 472,824,500원

토지면적: 168.80㎡ (약 51.06평)

토지지분: 168.8㎡ (약 51.06평)

건물면적: 78.35㎡ (약 23.70평)

건물지분: 78.35㎡ (약 23.70평)

건물 제시외면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 주변에 부산진여자상업고등학교가 있습니다. 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근은 제한적이나, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산지하철 1호선 양정역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

토지 형태: 북서하향의 완경사지에 위치한 가장형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 북서측으로 약 3미터 폭의 막다른 계단도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(부산여자대학교 포함) 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 25일 접수된 부산화명새마을금고의 근저당권(을12)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 지상권개요만 언급되어 있으나, 상세 내용 없어 없는 것으로 간주)

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 부산진여자상업고등학교가 있어 학생들을 대상으로 한 소규모 근린생활시설이 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 보입니다.

최근 거래 사례 (다세대 주택 기준):

* 2026년 4월: 양정동 445-207번지, 57.67㎡, 28,000만원

* 2026년 7월: 양정동 445-256번지, 23.01㎡, 8,850만원

* 2026년 7월: 양정동 445-256번지, 23.01㎡, 8,000만원

참고: 제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 지역 내 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 부산진여자상업고등학교, 부산여자대학교 등이 인근에 위치합니다.

교통시설: 부산지하철 1호선 양정역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포할 것으로 예상되며, 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1978년 5월 사용승인된 건물로, 약 48년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 본건 건물 감정평가서상 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물이 소재하며, 이는 실측 사정 평가되었습니다. 또한, 주의사항에 '제시외 건물 포함'이라고 명시되어 있어, 매각 후 이에 대한 추가적인 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

중복사건: 중복사건으로 분류되어 있어, 다른 경매 사건과의 경합 가능성 및 절차 진행에 대한 확인이 필요합니다.

주차: 차량 출입이 불가능하다는 점은 주차에 대한 불편함을 야기할 수 있습니다.

도로 접면: 3미터 폭의 막다른 계단도로에 접해 있어 차량 통행 및 진출입에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동에 위치한 단독주택으로, 지하철역 인근에 있어 교통 편의성은 양호한 편입니다. 주변 학군이 잘 갖춰져 있으며, 주거 환경 또한 무난합니다. 그러나 1978년에 건축된 건물이라 노후도가 상당하며, 제시외 건물 존재 및 중복사건이라는 점은 추가적인 확인과 고려가 필요한 부분입니다. 토지 자체는 168.8㎡로 적당한 면적을 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산지하철 1호선 양정역과의 접근성이 좋다는 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

주거 밀집 지역: 단독주택 및 공동주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

토지 활용 가능성: 향후 리모델링 또는 재건축을 통해 토지의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 472,824,500원

본 물건의 시세 분석을 위해 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 정보는 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우, 유사 지역의 단독주택 실거래가, 공시지가, 건축 연한, 토지 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 건물은 1978년 건축되어 노후도가 높으며, 제시외 건물 존재, 중복 사건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 경매 투자에서는 감정가의 70~80% 수준을 입찰가의 상한선으로 고려할 수 있습니다. 이를 바탕으로, 본 건의 감정가 약 4억 7,282만원의 75% 수준으로 예상 입찰가를 산정하면 약 3억 5,461만원입니다.

예상 입찰가: 약 354,618,375원

최종 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 조사, 유사 물건 비교 분석 등을 통해 보다 정확하게 결정해야 합니다. 또한, 중복 사건의 진행 상황 및 다른 채권자의 경매 신청 여부를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.