나이스옥션 법원경매 부산 2025타경470 [1] 부산광역시 연제구 연산동 474-8 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘과정초등학교’ 남측 인근에 위치하는
부동산으로서 주변은 창고형 대형마트 및 공동주택, 단독주택 등으로 형성된
주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

본건은 서하향 완경사지에 자체지반 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 주거용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건으로서,
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위페인트 마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 온수보일러에 의한 난방구조임.

부합물 및 종물

·지적 및 건물개황도 참조.(기호 ㉠~㉥).
·구조, 규모, 시공상태 등을 감안할 때, 본건 토지에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물의 용도는 귀 제시목록상 '다세대주택'이나, 현황 및 일반건축물대장상
'단독주택(다가구용)'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
공부상 '다세대주택'이나, 현황상 '단독주택(다가구용)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경470 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 474-8

용도: 공부상 '다세대주택'이나, 현황상 '단독주택(다가구용)'임

감정가: 380,786,800원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 토지 현황

면적: 162.70㎡ (약 49.2평)

토지 지분: 162.7㎡ (약 49.2평)

이용 현황: 주거용 건부지로 이용 중 (서하향 완경사지)

계획 용도: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)

1.3. 건물 현황

건물 면적: 190.05㎡ (약 57.5평)

건물 지분: 190.05㎡ (약 57.5평)

구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층건 (단독주택)

제시외 건물 면적: 33.80㎡ (약 10.2평) - 일괄매각 포함

건축 연도: 1986년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 연제구 연산동, ‘과정초등학교’ 남측 인근에 위치함.

형성: 창고형 대형마트, 공동주택, 단독주택 등이 형성된 주택지대임.

2.2. 교통 여건

인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

차량 접근성은 다소 곤란할 수 있음.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 2월 12일자 한국주택금융공사 근저당권 (을8)

이후 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

최초 소유권 이전: 1986년 12월 5일 (김양조), 2002년 6월 12일 (박연옥, 협의분할에 의한 상속)

총 등기부채권액: 105,651,539원 (기재된 권리 합계)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자: 2014년 3월 7일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

확정일자 및 배당신고일자: 정보 없음.

주의: 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원으로 기록되어 있고, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당받을 수 있는지 여부가 불명확함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 인수 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됨.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금이 0원으로 기록되어 있음)

4. 상권분석

소재지는 부산광역시 연제구 연산동으로, 주택지대가 형성되어 있으며 주변에 상업 및 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있음.

본건 주변에 창고형 대형마트가 소재하고 있어 물류 유통 관련 업종이 발달했을 가능성이 있음.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거용도 위주로 상권이 형성될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주변에 과정초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편임.

시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하나, 차량 접근성이 다소 떨어질 수 있음.

주택지대 내에 위치하며, 대형마트가 인근에 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 '다세대주택'이나 현황은 '단독주택(다가구용)'으로 사용 중인 점 (등기부상으로는 통합되어 있을 가능성 높음).

북측 도로 폭이 2~3미터 내외의 막다른 도로로 차량 진출입 및 편의성이 제한적일 수 있음.

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 명도 시 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

건물 제시외 면적(33.80㎡)이 일괄 매각에 포함되어 있어, 관련 법규 위반 여부 및 철거/이행강제금 부과 가능성 등을 추가 확인 필요.

교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 신축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있음.

7. 투자 포인트

넓은 토지 면적(162.70㎡)을 보유한 단독주택(구 다세대주택)으로, 토지 가치 상승 잠재력이 있음.

감정가 3억 8천만원 대비 시세 파악 및 저평가 여부 확인을 통해 시세차익 기대 가능.

부산 연제구 연산동은 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역으로, 지속적인 수요가 예상됨.

제시외 건물이 포함된 일괄 매각으로, 건물 활용도에 따라 가치 증대 가능.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동 소재 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 공부상 다세대주택이나 실질적으로는 단독주택(다가구용)으로 사용되고 있어 이에 대한 명확한 파악이 필요함.

말소기준권리보다 선순위 권리 없이 인수할 보증금도 0원으로 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 기재된 부분은 명도 시 유의해야 할 점임.

도로 접근성 및 제시외 건물 관련 사항은 추가 확인이 필요하며, 이러한 점들을 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건임.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 주택이며, 전용면적 23.69㎡(2003년식, 8,500만원), 34.65㎡(2013년식, 9,800만원), 53.808㎡(2017년식, 26,000만원) 등 본건(토지 162.7㎡, 건물 190.05㎡)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히 본건은 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택(구 다세대)으로, 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

연산동 지역 유사 단독주택의 토지 실거래가 및 건물 신축 단가 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 감정가 380,786,800원 대비 시세 파악이 중요합니다. 제공된 JSON 시세가 본건과 직접 비교하기 어려운 점을 감안하면, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 시세가 형성될 가능성을 보수적으로 추정해 볼 수 있습니다.

제안 입찰가 범위:

감정가 380,786,800원 기준,

80% 수준: 약 304,629,440원

90% 수준: 약 342,708,120원

대항력 있는 임차인의 명확한 보증금/차임 정보 부족, 도로 접근성 문제 등을 고려하여, 경쟁률 및 현장 조사 결과를 반영하여 약 3억 1천만원 ~ 3억 4천만원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 보수적인 예상치이며, 상세한 시세 조사 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.