나이스옥션 법원경매 부산 2025타경470 [1] 부산광역시 연제구 연산동 474-8 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경470 [1] 부산광역시 연제구 연산동 474-8 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2025타경470 | 소재지: 부산광역시 연제구 고분로253번길 20-1 | 감정가: 380,786,800원 | 최저가: 266,551,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산지방법원 2025타경470 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경470 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 474-8

용도: 공부상 '다세대주택'이나, 현황상 '단독주택(다가구용)'

감정가: 380,786,800원

토지 면적: 162.70㎡ (약 49.22평)

토지 지분: 162.70㎡ (약 49.22평)

건물 면적: 190.05㎡ (약 57.50평)

건물 지분: 190.05㎡ (약 57.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '과정초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 창고형 대형마트, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다. 차량 접근은 다소 곤란한 편이나, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 서하향의 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 2~3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대정화구역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 삼OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 주의사항으로 제시외 건물도 포함되어 매각된다고 명시되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권 분석

물건지 주변에 창고형 대형마트와 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어, 상업 시설보다는 주거 및 물류/창고 관련 시설이 밀집해 있을 가능성이 있습니다. 인근 시내버스정류장으로 인해 대중교통 이용은 편리한 편이나, 차량 접근이 다소 어렵고 도로 폭이 좁은 점은 상권 활성화에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 연제구 연산동 일대는 부산의 행정 타운과 인접하고 있으며, 재개발 사업으로 인해 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로 평가받고 있습니다.

1.5. 생활 정보

단지에서 가까운 거리에 과정초등학교가 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 주변에 대형마트 등 생활 편의시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 공부상 용도와 현황 용도의 차이입니다. 공부상 '다세대주택'이나 현황은 '단독주택(다가구용)'으로 이용 중인 것으로 나타났습니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 용도 불일치로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 차량 접근이 어렵고 북측으로 폭 2~3미터의 막다른 도로에 접해 있어, 주차 및 물류 이동에 불편함이 예상됩니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 시 세입자와의 원만한 해결이 중요합니다. 교육환경보호구역(상대정화구역)에 속해 있어, 특정 업종(예: 학원)의 신규 입점이 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구라는 입지적 장점과 더불어, 현황 '단독주택(다가구용)'으로서 다가구 임대를 통한 수익 창출이 기대되는 점이 매력적입니다. 그러나 공부상 용도와 현황의 불일치, 좁은 도로 및 차량 접근성 문제는 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크를 감안하더라도, 감정가 대비 투자 가치 및 향후 시세 상승 가능성은 상세한 현장 조사와 권리 분석을 통해 면밀히 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

현황 '다가구용 단독주택'으로서의 임대 수익 잠재력.

과정초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

토지/건물 일괄 매각으로 동시 취득 가능.

연제구 연산동 일대의 꾸준한 주거 선호도 및 개발 잠재력.

혐오시설 정보:

주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, '혐오시설'의 정의는 매우 광범위하며, 해당 지역에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. '교육환경보호구역(상대정화구역)'에 해당한다는 점은, 일부 유해 시설의 입점을 제한하는 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계