나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
근저당권자 양산농업협동조합에서 2026.07.16.자로 주식회사 윤성산업개발에 대한 유치권배제 신청서 제출함.
이고완이 2026.08.12.자로 유치권신고(공사대금 2,147,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
근저당권자 양산농업협동조합에서 2026.08.26.자로 이고완에 대한 유치권배제 신청서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 3,173,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 디알-타워 (DR-TOWER)

총 층수: 지하 1층, 지상 15층 (본건 1층 101호 외 14개호)

건물 용도: 제1종근린생활시설

토지 면적: 15.85㎡ (약 4.80평)

토지 지분: 15.8452㎡ (약 4.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 128.42㎡ (약 38.84평)

건물 지분: 128.42㎡ (약 38.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 건축 면적: 441.03㎡ (약 133.42평)

총 연면적: 6,240.249㎡ (약 1,887.80평)

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 공사대금 4,840,000,000원의 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치함.

인근 지역은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 도보 거리에 시내버스정류장이 있음.

도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1,2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 접근성

본건 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 건물(DR-TOWER)의 등기부상 소유권보존은 주식회사 씨에스건설(2023-08-31) 명의임.

등기부채권 총액: 30,115,000,000원

주요 권리 내역:

* 근저당권 (총 7건): 해운대농협, 금정농협, 양산농협, 진영농협, 동래농협, 농협은행(주) 등 다수 (총 채권액 25,800,000,000원)

* 근저당권 공동담보목록: 선보유니텍주식회사 (2,400,000,000원)

* 가압류: 한지윤 (115,000,000원, 2024-12-30)

* 강제경매(본압류): 한지윤 (119,650,410원, 2025-03-31)

* 압류: 부산진세무서장 (2025-05-02), 부산진구청장 (2025-10-20)

* 임의경매: 동래농업협동조합 (2026-04-21)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 80,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 이

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 금액이 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

4.1. 현황 및 용도

본건(DR-TOWER 1층 101호 외 14개호)은 모두 근린생활시설 용도로 이용 중임.

기준 시점 현재, 1층 일부(음식점)와 14~15층(병원)을 제외한 나머지 호수는 공실 상태이거나 인테리어 공사 중임.

건물은 철근콘크리트구조의 평스라브 지붕으로, 지상 15층 규모임.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 주요 도심 상업지구로, 대형 백화점, 쇼핑몰, 금융기관, 다양한 소매 및 서비스업체가 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

서면역을 중심으로 한 교통 요충지로서, 부산 전역에서 접근성이 뛰어남.

다양한 연령층과 목적을 가진 소비자를 흡수할 수 있는 상권임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, NC백화점, 서면 지하상가 등 대형 쇼핑 시설 접근 용이.

* 금융: 다수의 은행 및 금융기관이 밀집해 있음.

* 교통: 부산 지하철 1, 2호선 서면역, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 기타: 주변에 병원, 관공서, 식당 등 생활 편의시설이 풍부함.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 관련)

주변 지역을 분석한 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 도시 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 과거 6.25 전쟁 당시 포로수용소, 육군 형무소 등이 있었던 역사적 배경이 있으나, 현재는 대규모 상업 및 주거 지역으로 재개발되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

주식회사 윤성산업개발이 48억 4천만원의 공사대금 채권을 근거로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없음. 이는 물건 인수 시 추가적인 부담으로 작용할 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액 및 다수의 근저당

총 채권액이 약 301억원에 달하며, 다수의 근저당권이 설정되어 있어 경매 진행 과정 및 매각 후 권리 관계가 복잡할 수 있음.

6.3. 공동담보 및 중복사건

공동담보로 묶여 있는 물건이 존재하며, 중복 사건이 있어 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

6.4. 공실 현황

현재 15개 호수 중 다수가 공실 상태이거나 인테리어 공사 중으로, 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 지구인 서면 일대에 위치한 DR-TOWER 내 근린상가 물건입니다. 뛰어난 교통망과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 입지 조건은 장점이나, 높은 총 채권액, 불분명한 유치권 신고, 그리고 상당수의 공실이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최상의 입지 조건

부산 최대 번화가 중 하나인 서면과 인접하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 최적의 입지를 자랑함.

주변 상권이 발달해 있어 향후 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 높음.

8.2. 상업 시설로서의 잠재력

다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능하며, 현재 공실인 공간을 성공적으로 임대할 경우 안정적인 수익 창출 기대.

1층 상가는 높은 가시성을 가지며, 14-15층의 병원 또한 지역 내 의료 수요를 충족시킬 수 있음.

8.3. 건물 편의 시설

급·배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비와 더불어 17인승 승강기 2대, 수변전 설비, 발전 설비, 기계식 주차 타워(자주식 2대, 기계식 56대) 등 현대적인 편의 시설을 갖추고 있어 건물 가치 상승에 기여.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 3,173,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(불확실한 유치권, 다수의 채권, 공실률)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 유치권 신고된 48억 4천만원의 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 하며, 이를 인수해야 할 경우 입찰가에 반영해야 합니다. 또한, 현재 공실률을 감안하여 향후 예상되는 임대 수익률 및 회수 기간을 산정하고, 이를 바탕으로 적정 낙찰가를 산출하는 것이 중요합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사와 전문가 컨설팅을 통해 보수적인 접근을 권장합니다. 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.