나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21630 [1] 부산광역시 금정구 구서동 165-1 구서신동아아파트 101동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산도시철도 1호선 ""두실역"" 서측 인근에 위치하는 구서신동아아파트 101동 4층 402호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 도시철도 1호선 ""두실역""에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

1997년 05월 31일 준공되었으며
철근콘크리트조 슬래브지붕 25층건 제101동 내 제4층 제402호로
외벽 : 몰탈위페인트 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음.
(정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 자체 평탄하게 조성한 가장형토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 아파트지구 , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-07)(학교환경정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 402호는 건축물현황도상 승강기 기준 좌측에 있으나 현장조사결과 본건 402호는 승강기 기준 우측에 위치하고 있어 공부와 현황이 차이가 있음.
(감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 없 음.

물건 비고

본건 402호는 건축물현황도상 승강기 기준 좌측에 있으나 현장조사결과 본건 402호는 승강기 기준 우측에 위치하고 있음. 현장 403호(경매목적물과 혼동우려있는 물건)와 402호는 동일타입의 건물이며 전유부분 면적이 동일 함. (감정평가서, 추가 감정평가 참고).
매각목적물은 출입문 표시 402호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21630 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 165-1 구서신동아아파트 101동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 438,000,000원

토지면적: 41.52㎡ (약 12.56평)

건물면적: 137.37㎡ (약 41.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공연도: 1997년 5월 31일

총층수: 25층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산도시철도 1호선 '두실역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소 및 도시철도 1호선 '두실역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지정보: 구서신동아아파트는 1997년 5월 준공되었으며, 총 478세대, 2개동 규모입니다. 최고 25층, 최저 12층으로 구성되어 있으며, 지상 주차 3대, 지하 주차 12대 포함 총 68대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (주민들의 후기상으로는 세대당 0.8대의 주차가 가능한 것으로 파악됩니다.)

3. 권리분석

권리관계 요약: 본건에 설정된 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

말소기준권리: 을15 (근저당권, 페퍼저축은행, 2021.10.06 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 경매 응찰 시 관련 정보를 재확인하고 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당, 집단화된 유흥업소 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부산시 지역별 문화시설 불균형에 대한 언급 중 서부산권에 혐오시설이 밀집하는 경향이 있었으나, 금정구 구서동에는 금정문화회관 등이 건립되어 문화시설 접근성이 개선된 바 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 아파트 단지 주변으로 마트, 편의점, 세탁소 등 기본적인 상업시설이 입점해 있으며, 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

교육시설: 단지 인근에 초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 토지이용계획상 학교환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 부산도시철도 1호선 '두실역'이 도보 거리에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황도와 실제 현황의 차이: 본건 402호는 건축물현황도상 승강기 기준 좌측에 위치하나, 현장조사 결과 승강기 기준 우측에 위치하는 것으로 파악되었습니다. 이는 공부와 현황 간의 차이로, 계약 시 유의해야 합니다.

403호와의 혼동 우려: 현장 403호는 경매 목적물인 402호와 동일 타입이며 전유부분 면적이 동일하여 혼동의 우려가 있습니다. 매각 목적물은 출입문 표시 402호임을 확인하였습니다.

내부 이용상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 내부 이용상태를 정확히 조사하지 못했습니다. 정확한 내부 현황은 경매 응찰 시 재확인이 필요합니다.

유동화물건: 해당 물건은 유동화물건으로, 이는 채권이 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 이전되어 관리되고 있음을 의미합니다. 일반적인 경매 절차와 유사하나, 특수한 경우로 간주될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 지하철역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변 주거 환경이 안정되어 있습니다.

권리관계의 명확성: 모든 등기부상 권리가 소멸되는 조건으로 매각되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

실거주 및 투자 가치: 137.37㎡ (약 41.55평)의 넓은 면적으로, 실수요자에게 매력적이며, 향후 지역 가치 상승 시 투자 가치가 기대됩니다.

감정가 대비 시세 분석: 감정가(4.38억원) 대비 최근 매매 사례(약 2.96억~3.27억/m²)를 고려할 때, 적정 수준 또는 약간의 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 구서동에 위치한 구서신동아아파트 101동 4층 402호로, 지하철역 접근성이 뛰어나고 주변 생활 편의시설이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물 준공 후 약 29년이 경과하였으나, 최근 거래 사례를 볼 때 시세가 꾸준히 유지되고 있는 것으로 보입니다. 권리관계가 깨끗하여 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물 현황도와 실제 현황 간의 위치 차이, 내부 미확인 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 이러한 점들을 감안하여 합리적인 가격으로 접근한다면 실거주 및 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 438,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 물건의 전용면적(137.37㎡)을 기준으로 평당 약 900만원대 중반에서 1,000만원대 초반의 시세가 형성되어 있습니다.

감정가가 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단되며, 경매 특성 및 잠재적 리스크 요인(내부 미확인, 공부상 차이)을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근 방식이 될 수 있습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 감안할 때, 경쟁이 있을 경우 감정가를 상회할 가능성도 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.