나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21605 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층비-1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티 10층 비-1005호 외 7개호로서 주변은 도로변 상가지대로서 백화점을 비롯한 각
종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 소재하여
일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층, 11층,16층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 도로, 북측으로 약8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주식회사 디피가 2026.04.15.자로 유치권신고(공사대금 10억원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 2026.04.23.자로 유치권배제신청서가 접수 됨.
주식회사 더씨와이(변경전:주식회사 디피)가 2026.06.24.자로 유치권신고를 취하 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21605 (1)

물건 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1005호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 남OOOOOOOO (남OO)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유치권 관련 내용 확인됨.

채권 총액: 5,038,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 서면역 북서측 인근에 소재합니다.

주변은 도로변 상가지대로서 백화점, 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

대동레미안센트럴시티 건물은 2019년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

부산의 중심 상권인 서면에 위치하여 지하철 1, 2호선 이용이 용이하며 부산 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-04-24 남부산농업협동조합 근저당권)

* 소유권 보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (768,000,000원, 2019-04-24) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원, 2024-08-29)

* 압류: 부산진구 (2024-12-02)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (646,991,851원, 2025-03-11) - 본건 경매개시결정

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-13)

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이슬아 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-03

* 대항력: 없음

인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 유치권 관련 사항

주식회사 디피(현 주식회사 더씨와이)가 2026년 4월 15일 공사대금 10억원을 이유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명했습니다.

이후 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었으며, 주식회사 더씨와이는 2026년 6월 24일 유치권 신고를 취하했습니다. 따라서 현재 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무시설 밀집 지역

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면역을 중심으로 한 부산의 핵심 상업 및 업무지구입니다.

주변에 롯데백화점, 롯데시네마 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융, 업무, 서비스 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

오피스텔은 주로 직장인이나 1~2인 가구의 수요가 높으며, 이러한 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주거 시설과의 복합성

본 건물은 주상복합 형태로, 상업 시설과 주거용 오피스텔이 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변으로도 다양한 주상복합, 아파트, 오피스텔이 형성되어 있어 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 오피스텔로, 급수, 배수, 위생, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 주차 타워 설비 등을 갖추고 있습니다.

서면역을 중심으로 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 부전초등학교, 서면중학교 등 초·중학교가 위치하여 통학이 가능합니다.

다만, 고등학교와의 거리가 다소 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 50.38억원에 달하여 감정가 1.63억원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 시세 대비 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 과거 유치권 신고 건

과거 주식회사 디피(현 더씨와이)가 10억원의 유치권을 신고했으나, 이는 최종적으로 취하되어 현재는 소멸된 사항입니다. 이러한 과정은 경매 물건의 안정성을 잠시 저해할 수 있었으나, 현재는 문제가 해결되었습니다.

6.3. 소형 면적 대비 높은 감정가 (검토 필요)

건물 면적 28.13㎡(약 8.51평)에 대한 감정가 1억 6,300만원은 주변 유사 면적 오피스텔의 시세와 비교하여 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 연식도 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하여 즉시 입주 또는 임대가 가능한 상태입니다. 과거 유치권 신고 문제가 있었으나 최종 취하되어 권리상 특이사항은 해결되었습니다. 다만, 총 채권액이 매우 높고, 소형 면적에 대한 감정가 수준은 시장 가격과 비교하여 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권의 탁월한 입지: 부산의 중심지로서 교통, 상업, 업무, 문화 등 모든 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 우수합니다.

* 풍부한 임대 수요: 서면 상권의 직장인 및 1-2인 가구의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 유치권 문제 해결: 과거 유치권 신고가 취하되어 권리 관계가 명확해졌습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6,300만원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 2019년 4월 당시 28D 타입(전용면적) 실거래가가 1억 8,852만원이었으며, 현재 KB부동산 및 리치고 등에서 제공하는 시세 정보는 해당 면적대의 정확한 매물 시세를 특정하기 어려운 상황입니다. 다만, 전반적으로 서면역 인근 소형 오피스텔의 시세는 전용면적 20~30㎡ 기준으로 1억 5천만원 ~ 2억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

건축물표제부와 전유부 JSON 정보를 종합하면, 해당 오피스텔은 2019년 사용 승인된 건물 내 10층에 위치한 전용면적 28.13㎡ (약 8.51평) 호실입니다.

시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 86% ~ 98% 수준이며, 낙찰을 위해서는 주변 시세 및 실제 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석이 필요합니다. 특히, 총 채권액이 높은 점은 입찰가 결정 시 신중한 접근을 요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 참고: 현재까지 파악된 정보 상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 참고: 임대 관계는 미상입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21605 (1)

물건 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1005호

용도: 오피스텔

감정가: 163,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 남OOOOOOOO (남OO)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유치권 관련 내용 확인됨.

채권 총액: 5,038,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 지하철 서면역 북서측 인근에 소재합니다.

주변은 도로변 상가지대로서 백화점, 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

대동레미안센트럴시티 건물은 2019년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 시내버스정류장과 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 약 8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

부산의 중심 상권인 서면에 위치하여 지하철 1, 2호선 이용이 용이하며 부산 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지의 용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-04-24 남부산농업협동조합 근저당권)

* 소유권 보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (768,000,000원, 2019-04-24) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (4,270,000,000원, 2024-08-29)

* 압류: 부산진구 (2024-12-02)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (646,991,851원, 2025-03-11) - 본건 경매개시결정

* 압류: 부산진세무서장 (2025-03-13)

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이슬아 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-03

* 대항력: 없음

인수할 보증금은 0원입니다.

3.3. 유치권 관련 사항

주식회사 디피(현 주식회사 더씨와이)가 2026년 4월 15일 공사대금 10억원을 이유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명했습니다.

이후 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청이 접수되었으며, 주식회사 더씨와이는 2026년 6월 24일 유치권 신고를 취하했습니다. 따라서 현재 유치권으로 인한 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무시설 밀집 지역

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면역을 중심으로 한 부산의 핵심 상업 및 업무지구입니다.

주변에 롯데백화점, 롯데시네마 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융, 업무, 서비스 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

오피스텔은 주로 직장인이나 1~2인 가구의 수요가 높으며, 이러한 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주거 시설과의 복합성

본 건물은 주상복합 형태로, 상업 시설과 주거용 오피스텔이 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변으로도 다양한 주상복합, 아파트, 오피스텔이 형성되어 있어 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

본건은 오피스텔로, 급수, 배수, 위생, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 주차 타워 설비 등을 갖추고 있습니다.

서면역을 중심으로 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 부전초등학교, 서면중학교 등 초·중학교가 위치하여 통학이 가능합니다.

다만, 고등학교와의 거리가 다소 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 50.38억원에 달하여 감정가 1.63억원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 시세 대비 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.2. 과거 유치권 신고 건

과거 주식회사 디피(현 더씨와이)가 10억원의 유치권을 신고했으나, 이는 최종적으로 취하되어 현재는 소멸된 사항입니다. 이러한 과정은 경매 물건의 안정성을 잠시 저해할 수 있었으나, 현재는 문제가 해결되었습니다.

6.3. 소형 면적 대비 높은 감정가 (검토 필요)

건물 면적 28.13㎡(약 8.51평)에 대한 감정가 1억 6,300만원은 주변 유사 면적 오피스텔의 시세와 비교하여 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 건물 연식도 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하여 즉시 입주 또는 임대가 가능한 상태입니다. 과거 유치권 신고 문제가 있었으나 최종 취하되어 권리상 특이사항은 해결되었습니다. 다만, 총 채권액이 매우 높고, 소형 면적에 대한 감정가 수준은 시장 가격과 비교하여 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권의 탁월한 입지: 부산의 중심지로서 교통, 상업, 업무, 문화 등 모든 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 우수합니다.

* 풍부한 임대 수요: 서면 상권의 직장인 및 1-2인 가구의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 유치권 문제 해결: 과거 유치권 신고가 취하되어 권리 관계가 명확해졌습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 6,300만원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 대동레미안센트럴시티 오피스텔의 2019년 4월 당시 28D 타입(전용면적) 실거래가가 1억 8,852만원이었으며, 현재 KB부동산 및 리치고 등에서 제공하는 시세 정보는 해당 면적대의 정확한 매물 시세를 특정하기 어려운 상황입니다. 다만, 전반적으로 서면역 인근 소형 오피스텔의 시세는 전용면적 20~30㎡ 기준으로 1억 5천만원 ~ 2억원 초반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

건축물표제부와 전유부 JSON 정보를 종합하면, 해당 오피스텔은 2019년 사용 승인된 건물 내 10층에 위치한 전용면적 28.13㎡ (약 8.51평) 호실입니다.

시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 보수적인 접근을 위해 1억 4,000만원 ~ 1억 6,000만원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 86% ~ 98% 수준이며, 낙찰을 위해서는 주변 시세 및 실제 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석이 필요합니다. 특히, 총 채권액이 높은 점은 입찰가 결정 시 신중한 접근을 요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 참고: 현재까지 파악된 정보 상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 참고: 임대 관계는 미상입니다.

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