나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21451 [1] 부산광역시 연제구 연산동 585-6 연산센터빌 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연서초등학교' 서측 인근에 위치하는 '연산센터빌 제14층 제1408호'로서 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1, 3호선 '연산역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층건내 14층 1408호로서
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창 등의 구조임.

현재 공동주택(아파트)임.

내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 소화전 설비, 승강기설비, 가스난방설비 등이 설치 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 평탄한 장방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본 아파트는 종전에 영산무지개타운이었으나 2017.11.30 이후로 연산센터빌로 변경 되었음.
3. 등기사항전부증명서 상 1내외 동이나, 현칭 101~103동 중 본건은 102동임.

물건 비고

2017.11.30. 이후 영산무지개타운에서 연산센터빌로 변경됨.
등기부상 1내외 동이나, 현칭 101~103동 중 본건은 102동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21451 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 585-6 연산센터빌 14층1408호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

토지지분: 30.025㎡ (약 9.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

아파트명: 연산센터빌

사용승인일: 1995년 7월 13일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 14층 1408호

총 세대수: 312세대

건축물 총면적: 38,255.94㎡

건축물 연면적: 33,604.71㎡

전용면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

동수: 1개동

최고층: 22층

1.5. 경매 정보

감정가: 339,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 2017년 11월 30일 이후 영산무지개타운에서 연산센터빌로 명칭 변경됨. 등기부상 1내외 동이나, 현칭 101~103동 중 본건은 102동임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연제구 연산동 소재 '연서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1, 3호선 '연산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접 대지와 평탄한 장방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임. 남동측 및 남서측으로 폭 8m 내외의 포장도로와 접함. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 창원지방법원 2022카단10762 가압류 (주식회사하나자산신탁, 2022.10.12 접수, 등기부상 갑3)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. (지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않음.)

3.2. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 711,415,856원임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주거 지역 내에 위치하며, 연산역 인근의 상업 시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 생활 편의시설

연산역(1, 3호선) 이용이 편리하며, 주변에 마트, 시장 등 다양한 편의 시설이 있을 것으로 예상됨.

4.3. 교육 시설

단지 서측 인근에 연서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았음. 다만, 일부 지역에서는 경로당과 같은 노인 복지 시설이 주민 반대로 인해 이전 문제에 직면하는 사례가 보도된 바 있으나, 이는 해당 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됨.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 상태 조사가 이루어지지 못하였으므로, 실제 현장 방문 시 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있음.

5.2. 건물명 및 동 번호 이력

과거 '영산무지개타운'에서 '연산센터빌'로 명칭이 변경되었으며, 등기부상 동 표기와 현재 동 표기(102동)에 차이가 있어 현장 확인이 필요함.

5.3. 기타

총 채권액이 상당하며, 아파트 준공 연도가 있어 향후 유지보수 비용을 고려해야 할 수 있음.

6. 투자 포인트

6.1. 입지적 장점

부산 도시철도 1, 3호선 연산역 역세권으로 교통이 편리함.

주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역임.

6.2. 잠재적 가치

안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하며, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 연산센터빌 아파트로, 연산역과 연서초등학교 인근에 있어 교통 및 교육 환경이 우수한 편임. 다만, 내부 상태 미확인 및 건물 명칭/동 번호 이력에 대한 추가 확인이 필요함.

7.2. 투자 고려사항

주변 시세와 비교하여 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 미확인 내부 상태에 대한 수리 비용을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 84.87㎡ (전용면적 기준)의 연산센터빌 아파트가 2026년 7월 6일에 286,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건의 감정가는 339,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 18.5% 높게 책정되어 있음. 본건은 14층으로 비교 대상 6층보다 선호도가 높을 수 있으나, 내부 상태 미확인이라는 큰 변수가 존재함.

8.2. 예상 입찰가 산정

내부 상태 미확인 리스크와 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가보다는 최근 거래가에 근접한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 14층이라는 이점을 고려하되, 수리 비용을 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.