나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21415 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 302-4 로얄파크 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변의 아파트단지, 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층, 지상13층 건물내 제13층 제1301호로서, 2017년 3월 6일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장 치장석 붙임 및 스톤코트 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대내 조성된 3필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21415 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 302-4 로얄파크 13층1301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 28.155461685921253㎡

* 건물면적: 75.44㎡ (약 22.82평)

* 건물지분: 75.44㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 반OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부암초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 간선도로변의 아파트단지, 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-02

* 확정일자: 2024-01-02

* 배당신고일자: 2025-03-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 을4, 근저당권, 반여1.4동새마을금고, 2020-09-17 접수, 채권금액 165,600,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요'에 대한 구체적 내용이 없어 소멸되는 것으로 판단됩니다.)

* 본 건 경매개시결정: 갑8, 임의경매, 반여1.4동새마을금고, 2025-02-11 접수 (사건번호 2025타경21415).

* 등기부채권 총액: 165,600,000원.

* 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 부산진구 부암동 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 부암초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종에 대한 수요가 예상됩니다.

* 인근에 아파트 단지와 다수의 오피스텔이 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 소매업, 서비스업 등이 발달할 수 있는 환경입니다.

* 주요 상권으로는 동의과학대학교, 동의의료원 등이 위치한 인근 지역과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 대형 상업 시설이나 쇼핑몰과 같은 중심 상권과는 다소 거리가 있어, 특정 업종의 경우 입지적 한계가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 13층에 위치한 오피스텔입니다.

2017년 3월 6일에 사용승인되었습니다.

내외관은 외벽 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽 벽지 마감, 새시창호로 되어 있습니다.

* 주요 편의시설

* 인근에 부암초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 주변으로 소규모 상가 및 편의점, 마트 등이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

* 기타 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소방 및 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 신축 시 높이 제한이 있을 수 있습니다. (기준높이 110m, 최고높이 155m)

* 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당하여, 학교 주변의 특정 업종 제한 등이 적용될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

* 임대 관계가 '미상'으로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 경매로 인한 소멸 대상입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 부산진구 부암동의 오피스텔로, 부암초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 건물은 2017년에 사용승인되어 비교적 신축이며, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리분석 상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 다만, 도시지역 내 토지이용계획 및 높이 제한 관련 사항은 향후 활용에 있어 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 부담이 없는 권리 분석: 인수할 임차보증금 및 소멸되지 않는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년식으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 편리한 주거 환경: 학교, 편의시설, 대중교통 접근성이 좋아 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

제공된 감정가액은 226,000,000원입니다.

부산진구 부암동 지역의 유사 면적(70-80㎡) 오피스텔 실거래가 시세를 조사한 결과, 평균적으로 200,000,000원에서 250,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 낙찰 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

시세 대비 저평가된 부분이 있다면 적극적으로 입찰가를 높일 수 있습니다.

본 물건의 경우, 감정가(226,000,000원)를 기준으로 보수적으로 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 226,000,000원 ~ 248,600,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.