나이스옥션 법원경매 부산 2025타경548 [1] 부산광역시 동래구 명장동 132-16 더라임비이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동에 소재하는 안락초등학교의 북측 인근에 위치하는 더라임비이 4층 401호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 명장역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 4층 401호로서
외벽: 치장석 마감 등
창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 30m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경548 (1)

소재지

부산광역시 동래구 명장동 132-16 더라임비이 4층401호

용도

오피스텔, 공동주택(다세대주택)

감정가

235,000,000원

토지 면적

26. 25㎡ (약 7.94평)

건물 면적

71. 14㎡ (약 21.51평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

부

특이사항

유동화물건, 중복사건

건축물 현황

건물명: 더 라임 B

주용도: 오피스텔, 공동주택(다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 10층

호수: 총 10호 (본건 401호)

사용승인일: 2015년 03월 25일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 명장동에 소재하며, 안락초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 4호선 명장역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2015년 4월 22일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다.

말소 예정 권리: 을1 (근저당권, 부산은행), 을5 (근저당권, 주식회사리드코프), 을7 (근저당권, 주식회사엠케이캐피탈대부), 갑3 (임의경매, 부산은행) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리: 등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 '지상권개요'가 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 '더 라임 B' 건물은 오피스텔 및 다세대주택으로 복합 사용되고 있으며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

상권은 조용하고 안정적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통: 도시철도 4호선 명장역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 안락초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

주변 시세 정보 분석 (2026년 5월~7월 거래 기준)

* 일양빌라: 61.86㎡(약 18.7평), 1993년 건축, 9,000만원 (평당 약 481만원)

* 롯데원룸: 25.495㎡(약 7.7평), 2003년 건축, 8,000만원 (평당 약 1,039만원)

* 대정위너빌: 77.34㎡(약 23.4평), 2003년 건축, 12,800만원 (평당 약 547만원)

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 중복사건: 경매 절차 진행 과정에서 복잡성이 수반될 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우 보증금 미상의 임차인으로 인해 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

건축법 및 교육환경 보호 관련 제한: 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명장동의 역세권(명장역) 인근에 위치한 다세대주택/오피스텔 복합 건물 내 4층 물건입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 명확한 편입니다.

교통 및 주거 환경은 양호하나, 임대차 관계가 미상인 점과 유동화물건, 중복사건이라는 특수성이 존재합니다.

감정가는 235,000,000원이며, 이는 주변의 유사 연식 건물 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

말소되는 권리로 인한 권리관계의 명확성.

명장역 인근의 역세권 입지.

오피스텔과 다세대주택이 혼합된 건물의 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원이며, 건물 면적은 71.14㎡(약 21.5평)입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,093만원/평입니다.

제공된 주변 시세 정보(2026년 5월~7월 거래)를 보면, 1993년 및 2003년 건축된 건물들의 평당가는 약 481만원에서 1,039만원 사이입니다.

본건은 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물임을 감안하더라도, 감정가는 주변 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

예를 들어, 면적이 유사한 2003년 건축된 대정위너빌(23.4평)의 평당가 547만원을 적용하면 본건의 추정 시세는 약 1억 1,750만원 수준입니다.

채권 총액(271,100,000원)이 감정가(235,000,000원)를 초과하는 것으로 보아 유찰 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 164,500,000원 ~ 188,000,000원.

본건과 동일한 건물 또는 유사 연식 및 조건의 건물에 대한 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

임대관계가 미상인 점을 고려하여, 명도 비용 등을 감안한 추가적인 보수적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.