나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21808 [1] 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층1-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '부산도시철도1호선 명륜역' 북동측 직선거리
약 250m 지점에 위치하고 있는 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호 외 3개호
로서, 인근 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·업무시설 및 판매시설 등으로
형성되어 있으며 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(명륜
역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 건물 내 지1층 1-3호 외 3개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 석재 치장 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 페어글래스창 구조임.

이용상태

기호1~4는 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 약 15m 내외, 서측으로는 약 10m 내외 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2017-10-11), 지구단위계획구역(2022-04-27),
소로1류(폭 10m~12m)(2022-04-27)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-10-02)(국지도로)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-10-11)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-27)
(접합), 상대보호구역(2014-03-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역(2017-03-29)
(온천천)<하천법>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하1층으로 되어 있으나, 현황은 북서측 접면도로를 기준으로 보면
외견상 1층에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 관리비가 미납된 상태로 경매 응찰시 각별한 유의가 요망되며, 최종적으로 경락
인의 부담이 될 수 있는 관리비 체납액 등 구체적인 내용은 관리사무소에 문의하시기
바랍니다.

물건 비고

공부상 지하1층으로 되어 있으나, 북서측 접면도로를 기준으로 보면 외견상 1층에 해당됨. 1-3,1-4,1-5,1-7호는 각 근린생활시설로 감정시점 공실상태임 .
2025.4.28.힐스테이트 명륜트라디움 상가관리단으로부터 2024.6.까지 공용부분에 대한 관리비 금 12,050,804원이 미납되었고(부산지방법원2024가소9587 관리비 이행권고결정) 그 이후 각 호실별 월 평균 금 95,910원이 계속 미납되고 있다고 신고서가 제출됨.공용부분 관리비는 매수인에게 인수될수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21808 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 명륜동 805 힐스테이트명륜트라디움 219동 지1층 1-3호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 630,000,000원

* 토지 면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

* 건물 면적: 38.68㎡ (약 11.70평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 권리관계

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

* 말소기준권리: 근저당 (을1, 중소기업은행)

* 등기부채권 총액: 2,520,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 동래구 명륜동 소재 힐스테이트명륜트라디움 219동에 위치합니다.

* 부산도시철도 1호선 명륜역 북동측 약 250m 지점에 자리하며, 인근은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 및 판매시설이 혼재되어 있어 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 단지 주변으로 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 북측 약 15m, 서측 약 10m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)에프 외 1인 (박 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 사업자 등록일: 2023년 9월 20일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 미납된 공용 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

* 힐스테이트명륜트라디움 단지 내 상가로, 입주민 및 주변 지역 이용객을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

* 현재 감정 시점 기준, 1-3호, 1-4호, 1-5호, 1-7호(본건 포함 4개 호실로 추정)는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

* 명륜역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2024년 6월까지 공용 부분 관리비 12,050,804원이 미납되었으며, 그 이후에도 월 평균 95,910원의 미납이 지속되고 있습니다. 이 공용 관리비는 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 반드시 관리사무소에 정확한 금액을 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

* 공부상 현황 차이: 공부상으로는 지하 1층이나, 북서측 도로 기준으로 외견상 1층으로 보이는 점은 임대차 계약 등에서 혼동을 줄 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 상가 호실들이 공실 상태로, 향후 임대차 진행 시 공실 기간 및 조건에 따른 수익률 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구의 핵심 지역인 명륜역 역세권에 위치한 근린상가로서, 대단지 아파트 배후 수요를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다.

* 지하 1층이지만 도로 상황에 따라 1층처럼 보이는 점은 접근성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 다만, 상당 금액의 미납 관리비 인수 가능성과 현재 공실 상태는 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 검토하고 관리하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산 1호선 명륜역 도보 이용 가능 거리로, 풍부한 유동인구 및 접근성이 강점입니다.

* 배후 수요 확보: 인근 대규모 아파트 단지의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다. (미납 관리비 제외)

* 미래 가치: 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 630,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 단, 상당한 금액의 공용 관리비 미납액이 발생했으며, 이 부분은 매수인이 부담할 수 있습니다. (정확한 금액은 관리사무소 문의 필수)

* 현재 공실 상태 및 관리비 인수 가능성 등 제반 리스크를 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 입찰 희망가는 감정가의 80~90% 수준에서, 정확한 미납 관리비 금액 및 향후 임대 시세 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 시설 확인 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 온천천 하천 구역이 인접해 있으나, 이는 일반적으로 쾌적한 주거 및 상업 환경 조성에 기여하는 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.