나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21714 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1361-7 부산더샵시티애비뉴 103동 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '부산광역시청' 북측 인근에 위치하는 부산더샵시티애비뉴 103동 4층 408호로서 부근은 공둥주택 및 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 '시청역'이 소재하는 바 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층건인 103동 4층 408호로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샤시창구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있으며 가스보일러에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약 20미터 내외, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21714 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 윤 (강제경매 개시자)

감정가: 71,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1361-7 부산더샵시티애비뉴 103동 4층408호

용도: 업무시설(주거용 오피스텔)

건축년도: 2015년

총 층수: 33층 (103동 기준)

해당 층수: 4층

전용면적: 23.23㎡ (약 7.03평)

토지면적/지분: 4.05㎡ (약 1.23평)

건물면적/지분: 23.23㎡ (약 7.03평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '부산광역시청' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 단지 남서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단53867 (부산신용보증재단 가압류, 갑3)

소유권이전1번신탁등기말소 (갑2) - 말소

주택임차권 (을1, 윤소현) - 인수 (말소기준권리보다 선순위)

가압류 (갑3, 부산신용보증재단) - 말소

강제경매 (갑4, 윤소현) - 말소 (본건 경매 개시)

총 등기부채권액: 97,350,002원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤소현

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-16

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수: 을구 1번 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (보증금 85,000,000원)

* 주의: 임차인의 대항력 있는 주택임차권이 존재하며, 해당 보증금 85,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

부산광역시청 인근으로 행정 및 업무 기능이 발달한 지역에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 개발 호재

(별도 정보 없음. 시청 인근 지역의 일반적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산광역시청, 각종 관공서, 금융기관, 병원, 다수의 상업시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

(주요 초/중/고등학교 정보는 제공되지 않으나, 단지 인근 주거 및 상업 지역 특성상 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.)

5.3. 공공시설

부산광역시청, 연제구청 등 행정복지센터가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

을구 1번 임차인(윤소현)의 보증금 85,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 고려사항입니다.

6.2. 명도 저항 가능성

임차인이 거주 중이거나 대항력이 있는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 부산광역시청 인근 연산동 지역은 상업 및 업무 밀집 지역으로 특별히 언급되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 모든 부동산 거래 시 현장 방문을 통한 주변 환경 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시청 인근에 위치한 부산더샵시티애비뉴 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 입지 자체는 매우 양호합니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인(윤소현, 보증금 85,000,000원)의 존재로 인해, 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크이며, 투자 결정 시 최우선으로 고려되어야 할 사항입니다.

감정가는 71,000,000원이지만, 임차인 인수 보증금을 고려한 실제 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

부산의 핵심 업무지구인 시청 인근에 위치하여 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 높습니다. 지하철 1호선 시청역 초역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 비교적 최근 실거래가

2026년 6월 4층 매물이 7,000만원에 거래된 사례가 있어, 현재 감정가가 시세와 부합하거나 다소 낮을 가능성이 있습니다.

8.3. 소형 오피스텔

23. 23㎡의 소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 투자자에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 6월 17일, 4층, 23.97㎡ 매물이 7,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 12일, 30층, 23.97㎡ 매물이 8,300만원에 거래되었습니다.

* 2025년 6월 12일, 25층, 23.97㎡ 매물이 8,250만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(23.23㎡)과 유사한 면적(23.97㎡)의 최근 실거래가를 볼 때, 동일한 4층 매물이 감정가와 유사한 7,000만원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 고층 매물은 8,000만원대 초반의 시세를 형성하고 있습니다. 감정가 7,100만원은 4층 실거래가와 유사하며 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 투자 비용 산정

* 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금: 85,000,000원

* 감정가: 71,000,000원

* 입찰 희망가 (예시, 인수 보증금 제외 순수 낙찰가): 6,000만원 ~ 6,500만원

* 예상 총 투자 비용 (입찰가 6,500만원 기준): 6,500만원 (낙찰가) + 85,000,000원 (인수 보증금) + 취득세 등 부대 비용

9.3. 예상 입찰가 제안

임차인 보증금 85,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 본건의 낙찰가는 보증금 인수 금액을 제외하고, 최소한의 안전 마진을 확보하는 선에서 결정되어야 합니다.

최근 4층 실거래가 7,000만원, 감정가 7,100만원을 고려하여, 6,000만원 ~ 6,500만원 선에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 6,000만원 ~ 6,500만원

(주의: 위 입찰가는 인수 보증금 85,000,000원을 별도로 부담한다는 전제 하에, 순수 낙찰가만을 기준으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 본인의 투자 성향을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.