나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21801 [1] 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타주건축물제1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제경찰서 남동측 인근에 위치하는 시원힐스타
주건축물제1동 2층 201호이고, 주변은 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 도로
변으로는 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층이며,
- 외벽: 스톤코트, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 타워파킹설비, 공동현관
문, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 오피스텔 및 공동주택 등의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 4~6m폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 준주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21801 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 57-76 시원힐스타 주건축물제1동 2층201호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 122,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.38㎡ (약 3.75평)

토지지분: 12.38㎡ (약 3.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

건물지분: 40.43㎡ (약 12.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

건축물명: 시원힐스타

동: 주건축물제1동

층: 10층 건물 중 2층

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

주요 용도: 오피스텔

기타 용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설

준공일: 2018년 7월 27일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제경찰서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지가 형성되어 있으며, 도로변으로는 다양한 상가들이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 관련

토지 형상은 사다리형과 유사하며, 오피스텔 및 공동주택 등의 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 4~6m 폭의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 용도지역은 준주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산지방법원 강제경매개시결정 (2025-04-14, 채권자: 주택도시보증공사)

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (채권자: 김송이, 권리금액: 135,000,000원, 전입일자: 2021.12.01, 확정일자: 2021.10.13)

- 대항력: 있음. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 1일

확정일자: 2021년 10월 13일

배당신고일자: 2023년 12월 13일

비고: 선순위임차권, 대항력 있음.

3.4. 등기부 요약

- 소유권보존: 2018-08-09 (윤미회 외 5명)

- 공유자전원지분전부이전: 2021-09-27 (오세한, 매매 135,000,000원)

- 주택임차권: 2023-12-13 (김송이, 135,000,000원), 인수 대상

- 강제경매: 2025-04-14 (주택도시보증공사, 147,897,406원), 말소기준권리

3.5. 주의사항

매수인에게 대항할 수 있는 임차권(보증금 135,000,000원)이 존재하므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 연산동 일대는 주거용 오피스텔과 함께 다양한 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다. 연제경찰서 인근으로 안정적인 지역 기반을 갖추고 있으며, 도로변 상가들의 활성화로 인해 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설로 등록되어 있으나, 전유부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 이는 다양한 임대 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 및 도로변 상가들을 통해 은행, 마트, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 공공시설

연제경찰서가 인접해 있어 치안 관련 이점 및 행정 이용 접근성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김송이 씨의 보증금 135,000,000원입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 그 차액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 현재 감정가(122,000,000원)보다 임차보증금이 더 높다는 점은 낙찰 후 추가 자금 투입 가능성을 높입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

현재 제공된 정보만으로는 해당 오피스텔의 실제 공실 여부나 다른 임대차 관계 등 구체적인 임대 현황을 파악하기 어렵습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 연제경찰서가 인접해 있으나, 이는 오히려 치안 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 연제구 연산동에 소재한 본건 오피스텔은 준수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로서 기본적인 설비 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 주변으로는 주거 및 상업 시설이 조화롭게 분포하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 135,000,000원)을 승계해야 한다는 중대한 권리상의 부담을 안고 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 임차인 보증금의 배당 가능성을 철저히 분석하고, 명도에 대한 만반의 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연제경찰서 인근으로 지역 내 인지도 및 접근성이 양호합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 임대 목적 활용에 유리합니다.

* 교통 편리: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 임차인 모집에 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 40.43㎡ (약 12.23평)의 오피스텔입니다. 최근 부산 연제구 연산동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세를 조사한 결과, 신축급 오피스텔의 경우 매매가는 대략 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되어 있습니다. (본 정보는 외부 검색 결과이며, 실제 거래가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 122,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 선순위 임차보증금이 135,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 이는 낙찰 시 실질적인 투자금이 보증금 인수액을 포함하게 됨을 의미합니다.

따라서, 낙찰자가 임차보증금을 인수하더라도 일정 수준의 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있는 가격대를 고려해야 합니다.

주변 시세 하한선(150,000,000원)을 기준으로 계산하면, 낙찰자가 추가로 부담할 수 있는 금액은 150,000,000원 - 135,000,000원 = 15,000,000원입니다.

여기에 명도 비용, 수리비, 취득세 등을 추가로 고려해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 분석을 바탕으로, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 이 금액은 매수인이 인수해야 할 135,000,000원을 제외한 순수 낙찰가 기준입니다.

다만, 이는 시세 및 배당 상황에 대한 가정을 기반으로 하므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 시세를 재확인하고, 배당표를 면밀히 분석한 후 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.