나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21739 [1] 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 <연신초등학교> 남서측 인근에 위치함.
본건 주위는 공동주택 및 소규모 점포, 상가, 주상용건물 및 단독주택 등이 혼재하고 있는 후면 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1)은 철근콘크리트구조 경사브라브 및 평스라브지붕 지상9층 건 중
2층 201호로서
2018.09.17 사용승인되었으며
외벽 : 인조석치장 및 드라이비트마감 등,
내벽 : 타일붙임 및 페인팅마감 등,
바닥 : 인조석물깔기 등,
창호 : 샷시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 천정형 냉/난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한/3필 일단의/사다리형 토지로서, 기준시점 현재 9층건 공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8미터, 남동측으로 노폭 약5미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) : 준주거지역,가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(3) : 준주거지역,가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 감정평가 목적을 고려하여 임대관계는 생략하였는바 업무에 참고바람.
나. 기 타 : --

물건 비고

근린생활시설(사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21739 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 307-14 비주펠리스 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 767,000,000원

토지면적: 70.71㎡ (약 21.4평)

토지지분: 70.7118㎡ (약 21.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.98㎡ (약 60.5평)

건물지분: 199.98㎡ (약 60.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 비주펠리스

건물구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 09월 17일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

본건 주위는 공동주택, 소규모 점포, 상가, 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 교통 여건 또한 보통입니다.

북서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 5미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(48m 이하) 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 02월 21일 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권(814,000,000원)입니다.

등기부등본상 을구의 모든 근저당권은 말소될 예정입니다.

소유권 이전(매매) 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인 (주)티엘홀딩스, 박재용

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2022-05-06

- 대항력: 없음

* 임차인 최선규

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2025-03-17

- 대항력: 없음

인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

등기부채권 총액은 880,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.

주변은 공동주택과 소규모 점포, 상가 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권으로 볼 수 있습니다.

연신초등학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린상권의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 연신초등학교가 위치해 있습니다.

본건 주변은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당되므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

건물의 현재 이용 상태는 근린생활시설(사무실)이나, 건물 전체 용도에는 공동주택, 업무시설, 제2종근린생활시설이 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 법적으로 인수되는 권리가 없어 비교적 권리 분석이 명확한 물건입니다.

건물 자체는 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

다만, 준주거지역 내 가로구역별 높이 제한 및 상대정화구역에 해당하므로 향후 이용 및 개발 시 법적 제약을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

말소되는 권리가 많아 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다.

건물이 비교적 신축(2018년 사용승인)이어서 즉시 활용 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 추가 비용이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 767,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

본건의 경우 권리관계가 명확하고 제시외 물건이 없으므로, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 613,600,000원 ~ 690,300,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 주변 시세, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.