나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21704 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '주례초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '개금역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 지상7층건 내 4층 404호로서,
(사용승인일:2019.11.15)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관문 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 택지조성한 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개금동 527-220 :제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
개금동 866 :제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
개금동 867 :제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
개금동 869-1 :제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
개금동 869-2 :준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21704 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층404호

용도: 업무시설(오피스텔)

건물 사용승인일: 2019년 11월 15일

총 층수: 지하 2층, 지상 7층

본건 위치: 4층

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.144799999999998㎡ (약 3.98평)

감정가: 142,000,000원

매각 방법: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 허OO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 재매각, 공동담보

특별 매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동에 소재하며, '주례초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 환경으로는 차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 '개금역' 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

인근에 부산대학교병원을 포함한 병원들이 다수 위치하고 있어 의료 시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 허지혜 씨의 전세권 설정(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

인수되는 권리: 허지혜 씨의 주택임차권 (을4)

* 임차인: 허지혜

* 보증금: 20,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 16일

* 확정일자: 2021년 12월 28일

* 배당신고일자: 2023년 12월 7일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수해야 함)

* 비고: 해당 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

기타 임차인: 이동규 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 없습니다.

등기부상 채권 총액은 24,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

업무시설(오피스텔)로서 직주근접의 수요가 있을 수 있습니다.

주례초등학교가 인접해 있어 학군 관련 유동인구가 존재합니다.

주변에 혐오시설이나 심각한 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 개금역 이용 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

교육: 주례초등학교가 인근에 위치.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등 이용 가능.

의료: 부산대학교병원 등 종합병원 포함 다수의 병의원이 개금역 및 인근에 밀집해 있어 의료 서비스 접근성이 매우 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 허지혜 씨의 임차보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

재매각 물건: 이전 경매 절차에서 소유권 이전이나 잔금 납부에 문제가 발생했거나, 입찰 경쟁이 낮았을 가능성이 있습니다.

건물 내부 확인 불가: 현장 방문 시 내부를 확인하지 못해, 도배, 장판, 설비 상태 등 실제 내부 마감 상태 및 하자 여부를 알 수 없습니다. 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상의 제약: 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류, 상대보호구역, 준보전산지 등 복합적인 용도지역 지정으로 향후 건물 이용 또는 재건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 주례초등학교와 개금역 인근에 있어 주거 및 교통 편의성이 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 허지혜 씨가 존재하며, 그의 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 총 부담액을 증가시키는 요인입니다.

재매각 물건이라는 점과 내부 확인 불가로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

입지: 부산진구라는 지역적 수요와 개금역 역세권, 학교 인접 등 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

신축성: 2019년 사용승인으로 건물 노후화에 따른 큰 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정가(142,000,000원) 대비 인수되는 보증금(20,000,000원)을 고려하더라도, 최근 거래가(120,000,000원)와 같은 수준 또는 그 이하로 취득할 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례: 2026년 5월 15일, 동일 건물 5층이 120,000,000원에 직거래되었습니다.

감정가: 142,000,000원

인수 보증금: 20,000,000원

시세 분석: 최근 거래가 120,000,000원을 기준으로, 본건 4층의 가치를 보수적으로 평가하면 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

총 부담액 고려: 만약 120,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 부담액은 입찰가 120,000,000원 + 인수 보증금 20,000,000원 = 140,000,000원이 됩니다.

따라서, 실제 총 부담액이 시세 수준 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본건의 잠재적 리스크(재매각, 내부 확인 불가 등)를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 참고: 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 추가 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.