나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1275 [1] 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 도시철도 1호선 ""온천장역"" 남서측 인근에 소재하는 스파타운(현지호칭 : 스파맨션 A동) 제9층 제902호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 9층 902호로서,
외벽 : 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 및 시장(스파쇼핑) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 15m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 시장(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-01-24)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 135m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(2015-02-11)(역사문화환경 보존지역-3구역(온정개건비))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천지구<온천법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

집합건축물 대장(표제부,갑)상에 위반건축물로 등재되어 있으며 그 세부내용은 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1275 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 165-2 스파타운 9층902호

* 용도: 아파트 (단, 건축물대장상 표제부상 용도 불일치 가능성 확인 필요)

* 감정가: 634,000,000원

* 토지면적: 42.00㎡ (약 12.7평)

* 토지지분: 41.99999999999999㎡ (약 12.7평)

* 건물면적: 127.98㎡ (약 38.7평)

* 건물지분: 127.98㎡ (약 38.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 온천동, 도시철도 1호선 "온천장역" 남서측 인근 스파타운(현지호칭 : 스파맨션 A동) 9층 902호

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 10m 내외의 도로, 남서측으로 폭 약 15m 내외의 도로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 시장(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-01-24)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 135m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 180m)<건축법>, 역사문화환경보존지역(2015-02-11)(역사문화환경 보존지역-3구역(온정개건비))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 온천지구<온천법> 등 복합적인 규제가 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 (전세권설정, 김용원, 2019-01-17, 금200,000,000원)

* 인수되는 권리: 을16 (주택임차권, 김용원, 금220,000,000원, 전입/확정 2018-11-05).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김용원

* 보증금: 220,000,000원 (추가 증액분 20,000,000원 포함 가능성 있음)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-11-05

* 확정일자: 2018-11-05

* 배당신고일자: 2025-01-16

* 대항력: 있음. 임차인이 배당받지 못하는 보증금 전액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 을13 (근저당, 진주저축은행, 2022-07-01), 갑11 (압류, 동래세무서장, 2024-02-13), 갑12 (임의경매, 김용원, 2025-04-01).

* 등기부채권 총액: 588,000,000원.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 온천장역 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 호텔 등이 혼재된 복합 상권입니다. 스파타운 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 도시철도 1호선 역세권으로 유동인구 유입이 용이하며, 상업시설 이용객의 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 온천장역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 편의점, 병원 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 온천장역 주변의 상업 시설 이용 또한 용이합니다.

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 호텔 등이 혼재된 지역으로 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김용원 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못하는 보증금 220,000,000원(추가 증액분 포함 가능성 있음)은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 원상복구 비용이 발생하거나 관련 법규 위반에 따른 제재를 받을 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 반드시 감정평가서를 참조하여 확인해야 합니다.

* 건축물대장상 용도 불일치 가능성: 건축물대장 표제부상에는 '창고시설', '보일러실'로 기재되어 있고, 총괄표제부상에는 '숙박시설'로 기재되어 있습니다. 이는 아파트라는 실제 이용 상태 및 용도와 상이하여, 등록 오류이거나 건물 전체의 복합 용도일 가능성이 있습니다. 이로 인해 향후 건물 이용 또는 처분에 있어 법적, 행정적 문제가 발생할 소지가 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한, 역사문화환경보존지역, 온천지구 등 다수의 용도 및 건축 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용, 증축, 재건축 등 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 온천장역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 교통 편의성과 잠재적인 미래 가치가 높다고 평가됩니다. 주변 상업 및 편의시설 이용도 용이합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 명확한 부담과 함께, 위반건축물 등재 및 건축물대장상 용도 불일치라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 복합적인 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사, 법률 검토를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 명도 절차 또한 원활하게 진행될 수 있도록 사전 계획이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 1호선 온천장역 바로 앞에 위치하여 뛰어난 교통 편의성과 함께 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 부산을 대표하는 온천 관광 지역으로, 관련 관광 수요 및 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 634,000,000원입니다. 그러나 명확한 대항력을 가진 임차인에게 220,000,000원(추가 증액분 포함 가능성 있음)의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 실제 매수인이 부담하게 될 총비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 위반건축물 등재 및 건축물대장상 용도 불일치 가능성 등의 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

총 인수금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가 수준을 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

총 예상 비용 목표 (감정가 수준): 634,000,000원

인수 보증금: 220,000,000원

예상 입찰가: 634,000,000원 - 220,000,000원 = 414,000,000원

이에 따라, 예상 입찰가는 414,000,000원에서 380,000,000원 사이 로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 제시된 위험 요소를 감안하여, 실제 총 지출 비용이 감정가를 넘어서지 않도록 조정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법률 자문 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

검색 결과, 본 물건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.