나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21684 [1] 부산광역시 연제구 연산동 364-1 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남동측 인근에 위치하는 연천시장
내 지동 2층 201호로서, 주위는 연천시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활
시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소이 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

브록크조 스라브즙 지동 2층 건물내 2층 201호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창.

이용상태

공동주택.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 판매시설(시장) 및 공동주택 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 약 18미터 내외 폭의 도로에, 북서측 및 남동측으로 약 8미터
내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
시장정비구역(2022-01-26).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 연천시장 정비사업구역 내 부동산입니다.

물건 비고

일괄매각, 연천시장 내 지동 2층 201호로 판매시설(시장) 및 공동주택 부지로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21684 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 364-1

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 판매시설)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 4958.90㎡ (약 1,500.0평)

토지지분: 81.82185㎡ (약 24.8평)

건물면적: 316.08㎡ (약 95.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연신초등학교 남동측 인근에 위치하며, 연천시장 내에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 시장, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 용도의 건물들이 밀집한 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하므로 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을1 근저당권 (부산축산업협동조합, 2022-04-15)

* 인수되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (한국토지주택공사)

* 보증금: 50,000,000원

* 전입일자: 2013.07.09

* 확정일자: 2013.07.08

* 매각물건명세서상 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있어, 매수인이 해당 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 상황입니다.

* 기타 권리:

* 토지 등기부에는 1980년 9월 15일부터 현재까지 다수의 지분 이전 및 경매, 압류, 상속 등기 내역이 존재하나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 권리로 파악됩니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전, 공유자 지분 이전 등기가 있으며, 다수의 근저당권 및 주택임차권이 설정되었다가 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

* 갑4 임의경매 (부산축산업협동조합, 2025-03-27)가 말소기준권리이며, 을1 근저당권 역시 말소됩니다.

* 채권자: 부OOOOOOOO (채권자 정보는 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 연천시장 내에 위치한 판매시설로, 전통시장 및 상업 시설이 밀집한 지역의 특성을 지니고 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동과 주거 생활이 함께 이루어지는 복합 상권으로 볼 수 있습니다. 시장 정비구역 내 부동산이라는 점은 향후 개발 가능성 또는 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 연신초등학교가 위치하고 있어 학생들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 전통시장인 연천시장 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 50,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 상승합니다.

* 시장 정비구역: 연천시장 정비사업구역 내에 위치하여 향후 도시계획 변경 등에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계 (과거): 토지 등기부상 다수의 지분 거래 및 권리 설정 이력이 확인되나, 현재는 대부분 정리된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 연천시장 내에 위치한 판매시설 겸 공동주택 부지입니다. 입지적으로는 시장이라는 독특한 상권을 가지고 있으며, 인근에 주거 시설 및 교통망이 갖추어져 있습니다. 감정가는 248,000,000원으로 책정되었으나, 가장 큰 특징은 50,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 높이는 요인이 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 연천시장 내 입지로, 지역 상권의 잠재력 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 판매시설 및 공동주택 부지로의 이용 가능성을 고려할 때, 다양한 수익 창출 방안을 모색할 수 있습니다.

* 시장 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원이며, 가장 중요한 권리 분석상 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 50,000,000원이 존재합니다. 따라서 총 실질 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 경우 전용면적 기준 3.59백만원/㎡ ~ 4.83백만원/㎡ 수준의 매매가를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 316.08㎡에 대해 약 0.78백만원/㎡로, 주변 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다. 그러나 본건은 '판매시설'로서의 성격이 강하므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세 및 인수되는 임차보증금을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가: 248,000,000원

* 인수 보증금: 50,000,000원

* 합계 (최소 예상 취득 비용): 298,000,000원

현 시세 및 잠재적 가치 상승 가능성을 고려하여, 적정 입찰가는 270,000,000원 으로 예상됩니다. 이 경우 총 실질 취득 비용은 약 320,000,000원이 됩니다. 입찰 시에는 본건의 현장 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시길 바랍니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2013-07-09

* 확정일자: 2013-07-08

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.