나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56650 [1] 부산광역시 동구 범일동 1494-19 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56650 [1] 부산광역시 동구 범일동 1494-19 대지 경매

• 사건번호: 2024타경56650
• 주소: 부산광역시 동구 범일동 1494-19
• 감정가: 34,150,000원
• 최저가: 23,905,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

부산지방법원 경매1계 2024타경56650 | 소재지: 부산광역시 동구 범일동 1494-19 | 감정가: 34,150,000원 | 최저가: 23,905,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경56650 (1)입니다.

소재지는 부산광역시 동구 범일동 1494-19이며, 용도는 대지입니다.

매각대상은 토지매각으로, 부동산강제경매 사건입니다.

현재 소유자는 조OO, 채권자는 허O입니다.

감정가는 34,150,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지면적은 50.00제곱미터 (약 15.12평)이며, 토지 지분율은 5000입니다.

건물면적은 0.00제곱미터이나, 제시외 건물면적은 41.90제곱미터 (약 12.68평)로 조사되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 '범일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성된 구도심 주거지역입니다.

본건은 정비되지 않은 경사지대 내 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

본건 남측으로 노폭 약 1미터 내외의 골목에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 권리 특이사항

본건은 토지 매각이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

가장 큰 특이사항은 법정지상권 문제와 제시외 건물(41.90제곱미터)의 존재입니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

주의사항에 따르면, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부가 불분명하며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받은 가격입니다.

제시외 건물 기호㉠, ㉡은 미등재 건물이며, 타인 소유의 건물 일부도 본건 토지를 점유하고 있을 가능성이 있습니다.

토지 감정평가는 제시외 건물에 구애됨이 없이 평가되었으나, 제시외 건물 및 타인 소유 건물의 소재를 감안하여 토지 가액이 별도 기재되었으므로 입찰 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있어, 일반적인 주거지역 상권의 특성을 가집니다.

차량 접근이 불가능하고 1미터 내외의 골목에 접하고 있어 상업시설로서의 가치는 낮으며, 주거용 건부지로서의 가치에 집중해야 합니다.

4.2. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역(2024-12-25 환원 고시)이며, 중점경관관리구역(부산항 도심 일원) 및 가축사육제한구역입니다.

제2종일반주거지역 환원은 향후 개발 규제의 완화 및 주거 환경 개선의 여지를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경 및 교육

인근에 '범일초등학교'가 위치하며, 주변이 단독주택 및 공동주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

다만, 차량 접근이 어려운 골목에 위치하고 정비되지 않은 경사지대라는 점을 고려하면, 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인할 수 없습니다.

입찰 전, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사 및 검색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법적 리스크

제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 토지 낙찰 후 건물 소유자와의 협상 및 명도 과정에서 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지매각이므로, 제시외 건물을 철거하거나 매수해야 하는 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 지적 및 경계 리스크

본건 토지상의 제시외 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 소재하고, 인접 토지상의 건물 일부도 본건 토지에 걸쳐 소재하는 등 지적 경계 구분이 다소 불명확합니다.

정확한 경계 확인을 위해서는 반드시 측량을 수반해야 하며, 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 점유 및 사용 리스크

간이 실측 및 탐문 결과, 본건 토지의 일부를 타인 소유 건물이 점유 사용하고 있는 것으로 조사되어, 향후 소유권 행사 및 명도에 어려움이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 구도심의 제2종일반주거지역 토지이나, 법정지상권 문제, 제시외 건물(41.90제곱미터)의 존재, 복잡한 지적 경계 문제, 그리고 타인 건물 점유 사용 등 다수의 권리적, 사실적 리스크를 안고 있는 난이도 높은 물건입니다.

최저매각가격이 이러한 리스크를 감안하여 제한된 가격으로 형성되었으나, 낙찰자는 이후 명도, 철거, 건물 소유자와의 법적 협상, 그리고 측량 등에 상당한 시간과 비용을 투입할 각오가 필요합니다.

소액으로 토지에 접근할 기회는 될 수 있으나, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문가의 컨설팅이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 구역 해제 및 용도지역 환원

2024년 12월 25일자로 범일1 주거환경개선사업 정비예정구역 지정이 해제되고 제2종일반주거지역으로 환원 고시된 점은 중요한 변화입니다.

이는 향후 개별적인 주거 개발 행위의 가능성을 높여주는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가 및 입찰가

제시외 건물과 법정지상권의 리스크로 인해 최저매각가격이 낮게 형성될 것이 예상되므로, 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리 관계를 해결할 수 있는 능력이 있다면 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 주거용 건부지 잠재력

제2종일반주거지역 내 50.00제곱미터 (약 15.12평)의 면적으로, 법적 리스크 해소 후 소규모 주택 건축 또는 장기적인 보유를 통한 인근 개발 진행 시의 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계