나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21669 [1] 부산광역시 금정구 남산동 85-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하는 부산남산동우체국의 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 남산역과 범어사역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 주택 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태

북측과 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임
창호: 새시 창호

이용상태

지하층.1층,2층 : 근린생활시설
3층,4층: 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 주택은 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물이 소재하나 용도, 규모, 구조 등으로 보아 본건에 미치는 영향은 없는 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지하층,1층,2층은 근린생활시설, 3,4층은 주택으로 이용중임
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경21669 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 남산동 85-3

용도: 근린주택

감정가: 408,821,700 원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지하층, 1층, 2층은 근린생활시설, 3, 4층은 주택으로 이용 중. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능.

1.2. 상세 면적 정보

토지 면적: 187.20㎡ (약 56.61평)

토지 지분: 93.60㎡ (약 28.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 493.26㎡ (약 149.21평)

건물 지분: 246.63㎡ (약 74.62평)

건물 제시외 면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 금정구 남산동에 소재하며, 부산남산동우체국 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선 남산역과 범어사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

건물의 북측과 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2003년 11월 19일 접수된 부산은행 근저당권(60,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 강제경매 개시결정(2025타경21669)을 포함하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2018년 8월 1일 상속으로 인한 소유권 이전(송지연 외 1명)이 등기되어 있으며, 현재 소유권은 지분으로 경매 대상이 되었습니다.

총 등기부 채권액은 840,022,972원입니다.

3.2. 임차인 현황

(주)종일, 강 (주)종일, 강신부 (보증금 6,000,000원, 차임 420,000원, 전입/사업일자 2011-03-02, 대항력 없음)

송 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2003-06-20, 대항력 있음)

대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 인수 여부 및 구체적인 권리관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구되는 상황입니다.

이 (보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입/사업일자 2019-01-02, 배당신고일자 2025-05-12, 대항력 없음)

정 (보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 미상, 배당신고일자 2025-06-04, 대항력 없음)

최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 근린주택으로, 감정가는 408,821,700원입니다.

주변 다세대주택 매매 정보를 볼 때, 2000년식 70.18㎡(약 21평) 다세대주택이 2026년 2월 1억 2,800만원(약 182만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. [cite: JSON_DATA_FOR_GOLDEnhouse]

또 다른 1985년식 69.48㎡(약 21평) 다세대주택은 2026년 7월 5,000만원(약 71.9만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite: JSON_DATA_FOR_BAEKJObilla]

본건의 건물 총면적 493.26㎡(약 149평) 대비 감정가 408,821,700원은 약 82.8만원/㎡ 수준으로, 주변 다세대주택의 개별 단위 면적당 시세와 단순 비교는 어려우나, 전체 건물 규모 및 용도(근린생활시설 포함)를 고려할 때 형성된 가치로 판단됩니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 유사 규모 및 용도의 근린주택 실거래가 조사가 추가로 필요합니다.

4.2. 주변 시설 정보

주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

부산남산동우체국이 인근에 위치하며, 지하철 1호선 남산역과 범어사역 접근성이 좋습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

부산 금정구 남산동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 지하철역과 버스 정류장이 가까워 편리한 교통 환경을 제공합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 상업시설 이용이 편리합니다.

주거용으로 사용되는 3, 4층과 근린생활시설로 이용되는 지하층, 1, 2층으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건으로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 송 (보증금 0원, 차임 0원)이 존재하여, 해당 임차인의 권리 관계 및 잠재적 인수 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

공유자우선매수신고가 있어, 최고가 낙찰 시 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰받지 못할 가능성을 내포합니다.

전체 채권 총액이 8억 4천만원 이상으로, 경매가의 실질적인 가치 판단에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 금정구 남산동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 지하철 이용 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

다양한 용도로 활용 가능한 건물 구성은 잠재적인 수익성을 기대하게 합니다.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자우선매수 신고 등의 복합적인 권리 및 상황으로 인해 투자에 상당한 주의가 요구됩니다.

투자를 고려한다면, 임차인과의 관계 정리, 공유자와의 협의 가능성, 공유자우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 요지 (1호선 남산역, 범어사역 인근)

주거 및 상업 용도의 복합 건물로 다양한 임대 수익 창출 가능성

남산동 지역의 꾸준한 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 408,821,700원입니다.

본건은 지분 매각이며 대항력 있는 임차인이 존재하고, 공유자우선매수 신고가 있어 낙찰 가능성 및 실익 확보에 대한 불확실성이 높습니다.

이러한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하의 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 송 의 정확한 권리 금액 및 인수 여부, 공유자우선매수 신고자의 의사 확인 등이 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

따라서, 철저한 추가 조사를 바탕으로 보수적으로 접근하여, 대략 350,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으나, 위험 요소 해소 정도에 따라 하향 조정이 불가피할 수 있습니다. (참고: 인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.