나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21606 [1] 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '이사벨중학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건물 ""더엘스위트엠 제12층 제1203호""로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내 버스정류장 및 '부산도시철도 1호선(교대역)'이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제12층 제1203호로서,(사용승인일:2021.10.12.)
- 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 외장석재타일 등 마감,
- 창호: 새시창호 등

이용상태

일련번호(가): 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제3종일반주거지역 , 방화지구(2014-02-26) , 일반경관지구(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 보증금 165,000,000원에 주택임차권 설정 되어 있음.
2) 기타사항: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경21606 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 12층1203호

용도: 오피스텔

감정가: 167,000,000원

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

건물면적: 29.24㎡ (약 8.85평)

건축년도: 2021년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '이사벨중학교' 북동측 인근에 위치한 오피스텔로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 '부산도시철도 1호선(교대역)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 중 제12층 제1203호입니다.

* 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 7m 내외, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경21606) (갑3, 2025-03-19)

* 선순위 권리:

* 을1: 주택임차권 (박소현), 2023-12-14 접수. 보증금 165,000,000원. 대항력 있음.

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (이말연), 2021-12-10 접수.

* 인수되는 권리: 을구 순번 1번 주택임차권 (박소현)은 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 설정 (2023-12-14)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산 연제구 거제동 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 중심지로, 오피스텔로서의 입지 경쟁력이 있습니다.

* 교통 환경: 1호선 교대역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 상업 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 부산 1호선 교대역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육 환경: 이사벨중학교 인접, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 입지 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 편의 시설: 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 편의시설은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 분석 상, 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 1억 6,500만원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 임차인의 실질적인 배당 금액 확인 및 인수 금액 산정이 중요합니다.

* 권리 관계 복잡성: 선순위 임차권이 존재하여, 임대차 계약의 세부 내용 및 존속 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 법적 규제: 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 복합적인 토지 이용 규제와 일반경관지구, 최고높이 제한구역 등의 지정으로 건축 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구의 핵심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 최신 준공 연도로 건물의 상태 및 상품성은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 적정 가격 산정 시, 임차인의 보증금 인수 가능성을 충분히 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 교대역과 인접한 초역세권 오피스텔입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 우수한 편의성: 주변 상업 시설 및 주거 단지와의 접근성이 뛰어나 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 13,270만원에서 14,200만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다.

* 제공된 감정가는 16,700만원으로, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

* 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 16,500만원 중 미배당 잔액 인수 가능성을 고려할 때, 매수인의 총 실질 취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다.

* 따라서, 인수될 수 있는 보증금액을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (이 가격은 매수인의 최종 결정에 참고만 하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.