나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1206 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""개금초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 제2층 제202호
외 2개호로서, 주위는 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 ""개금역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제202호 외 2개호로서
외벽 : 몰탈위 페인트마감
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 ⑴202호,⑵501호: 다세대주택, ⑶ 601호 : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

⑴ 개금동 482-38
: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

⑵ 개금동 482-69
: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호
지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 다세대주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1206 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 482-38 형제빌라 2층202호

* 용도: 공부상 다세대주택

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 15.09㎡ (약 4.57평)

* 토지지분: 15.093459244187057㎡

* 건물면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

* 건물지분: 28.27㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 공부상 다세대주택임

* 건축년도: 2012년 (등기부상 소유권 보존 등기 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "개금초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "개금역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 개금동 482-38: 제3종일반주거지역, 상대보호구역.

* 개금동 482-69: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 철도보호지구.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-12-05 접수된 부산은행 근저당권 (채권액 66,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용상 없음.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임. 인수 보증금 합계는 0원임.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이고 인수할 보증금이 0원이므로, 명도 대상이 되는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 조사가 필요함.

1.3. 상권 및 생활정보

* 상권: 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

* 생활편의시설: 인근 근린생활시설 및 개금초등학교 등의 교육 시설 이용이 편리함.

* 대중교통: 부산도시철도 2호선 개금역을 이용할 수 있어 시내 접근성이 우수함.

1.4. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 어려움: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 유사 물건으로 평가되었으므로 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 재확인이 반드시 필요함.

* 복합 용도 가능성: 건축물대장상 본 건물(형제빌라)은 공동주택 및 업무시설로 복합 용도 표기되어 있으나, 공부상으로는 다세대주택으로 기재되어 있음. (공부와의 차이는 '없음'으로 기재됨)

* 유동화 및 공동담보 물건: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 면밀한 추가 확인이 요구됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 주거 지역임을 감안할 때 인근의 개발 계획 등을 지속적으로 확인하는 것이 권장됨.

1.5. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동의 개금역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 개금초등학교가 인접해 있어 주거 가치가 있는 다세대주택임. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 해당하나, 감정가가 주변의 유사 면적대 물건 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있음. 또한, 현장 내부 확인 불가, 임대차 관계 미상, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어 신중한 접근이 필요함.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 개금역 역세권으로 향후 교통 편의성 증대 및 시세 상승 기대.

* 교육 환경: 개금초등학교 인접으로 자녀 교육 환경 우수.

* 신축 연도: 2012년 건축으로 비교적 신축에 속하여 리모델링 부담 적음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 소유권 확보에 유리함.

1.7. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 84,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(2026년 4월 기준)에 따르면, 면적 및 건축 연도가 상이한 비교 대상 물건들의 매매가는 39,000,000원에서 140,000,000원 사이이며, 단위 면적당 가격은 약 98만원/㎡에서 165만원/㎡ 범위로 산출됩니다. 본 물건의 전용 면적(28.27㎡)에 이를 적용 시 약 2770만원에서 4670만원의 시장 가치가 추정됩니다. 이는 감정가 84,000,000원과 상당한 괴리를 보이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나 비교 대상 물건과의 조건 차이가 클 가능성이 있습니다.

이러한 시세 괴리 및 물건의 잠재적 리스크(내부 확인 불가, 임대차 관계 미상 등)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다. 이는 실제 응찰 시 시장 상황 및 현장 추가 확인 결과를 바탕으로 신중하게 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.