나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21503 [1] 부산광역시 금정구 구서동 75 태평양아파트 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 ‘동래초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 '구서역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상20층 건물 내 제12층 제1201호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 전기공급설비(송전선)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 일반경관지구(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(2024-09-25)(부산광역시 공고 제2024-2934호)
(2) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 전기공급설비(송전선)(저촉), 일반경관지구(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중(2024-09-25)(부산광역시 공고 제2024-2934호)
(3) : 제1종일반주거지역, 일반경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
(4) : 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 일반경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
(5) : 제1종일반주거지역, 전기공급설비(송전선)(저촉), 일반경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21503 (1) 부산지방법원 경매 사건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21503 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 구서동 75, 태평양아파트 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 33.43㎡ (약 10.11평)

* 건물면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

1.2. 아파트 정보

* 아파트명: 구서태평양아파트

* 준공년월: 1994년 7월

* 동수: 1개동

* 총세대수: 200세대

* 최고층수: 20층

* 해당층수: 12층

* 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 주차대수: 총 158대 (지상 3대, 지하 4대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '동래초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 학교, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 '구서역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (2023년 5월 24일 접수, 채권액 30,000,000원)

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 최창득, 안홍자, 최영우 명의의 소유권 관련 등기 (보존, 이전, 상속)

* 농업협동조합자산관리회사, 주식회사밸류마크 명의의 근저당

* 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정

* 제주세무서장의 압류

* 등기부채권 총액: 114,500,000원 (채권자들의 채권 최고액 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상 (단, 인수되는 보증금이 없으므로 낙찰자는 임차인 관련 부담이 없을 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 구서역 인근으로 형성된 상업 시설 및 주거 밀집 지역으로, 지역 내 수요를 바탕으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 동래초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 상대보호구역 및 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있습니다.

5.2. 편의시설

* 구서역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 주변에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 전기공급설비(송전선) 저촉, 일반경관지구 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지이용계획 및 제한상태가 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 토지 이용 계획에 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않아 실제 현황을 추가 확인이 필요합니다. (일반적으로 아파트 매각 시 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 건은 부산 금정구 구서동의 태평양아파트로, 구서역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 좋은 아파트입니다.

총 200세대의 단지 내 12층에 위치한 해당 물건은 전용면적 84.72㎡로, 일반적인 아파트 수요층에게 인기가 많을 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 물건명세서의 지상권 관련 기재는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 구서역 역세권 단지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 수요를 가진 84.72㎡ 면적의 아파트입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.72㎡)의 아파트 거래가 2024년 10월 170,000,000원, 2024년 11월 161,500,000원에 이루어졌습니다.

감정가는 169,000,000원이며, 해당 층수(12층)와 입지 조건을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 기준으로 경매 진행 시 다음과 같은 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 또는 최근 최저가 수준 (약 165,000,000원 ~ 170,000,000원)

* 적극적 접근 시: 최근 최고가 이상 (약 175,000,000원 ~ 180,000,000원)

본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원 으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 상단 및 감정가 대비 약간의 상승 여력을 반영한 가격이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 경쟁자 수 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.