나이스옥션 법원경매 부산 2025타경814 [1] 부산광역시 금정구 구서동 86-12 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 도시철도 1 호선 ""구서역""서측 인근에 위치하는
업무시설 (현칭 : 깐느오피스텔) 4층 402호로서,주위는 업무시설(오피스텔),공동주택,
각종근린생활시설,시장등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차랼접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선""구서역""등이
소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건 내 4층 402호로서,
외벽 : 인조석붙임 및 페인팅마감등
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급.배수 위생설비,승강기설비,주차타워설비,공동현관기,화재탐지 및 경보설비
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 업무시설,근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약8미터전후의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2토지 공히

일반상업지역,방화지구 ,도로(접합)(기호 1토지)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이
제한지역(기준높이75미터)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이
105미터)<건축법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경814 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 구서동 86-12 4층402호

건물명: 깐느오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2019년

총 층수: 14층

해당 층: 4층

감정가: 252,000,000원

토지면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

토지 지분: 11.13112821210756㎡ (약 3.37평)

건물면적: 71.87㎡ (약 21.74평)

건물 지분: 71.87㎡ (약 21.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO

건축물대장 상 주요 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 연면적 4983.98㎡

2. 입지조건

위치: 부산광역시 금정구 구서동 86-12 소재 깐느오피스텔 4층 402호.

주위 환경: 도시철도 1호선 "구서역" 서측 인근에 위치. 주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택, 각종 근린생활시설, 시장 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "구서역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 제반 교통사정은 무난함.

토지: 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임. 서측으로 폭 약 8미터 전후의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 75미터, 최고 높이 105미터) 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

채권자: 권OO

임차인 현황:

* 임차인: 권미영

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2020년 11월 25일

* 확정일자: 2020년 11월 25일

* 배당신고일자: 2025년 05월 08일

* 대항력: 있음

* 비고:

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 01월 21일자 전세권설정 (권미영, 200,000,000원)

* 본건 임차인 권미영은 2020년 11월 25일 전입 및 확정일자를 받아 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 대항력을 갖추고 있음.

* 다만, 임차인 권미영이 설정한 전세권(을7)과 보증금이 동일하며, 또한 본 경매의 신청 채권자(갑8)도 권미영으로 등재되어 있음.

인수 보증금: 물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 현재로서는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 법률적 검토를 요하며, 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 각별한 주의가 필요함.

기타 권리:

* 갑4 (2020-12-14): 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사하얀건설이엔씨) - 말소

* 갑5 (2022-03-30): 압류 (금정구) - 말소

* 갑8 (2025-02-28): 임의경매 (권미영) - 말소 (본 경매 사건)

총 등기부채권액: 200,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보 (본건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 매각 결과에 영향을 줄 수 있음)

4. 상권분석

위치: 부산 금정구 구서동, 구서역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 뛰어남.

주변 시설: 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 병원 등) 및 재래시장 등이 밀집하여 상권이 활성화되어 있음.

업무시설 밀집: 인근에 오피스텔 및 상가 건물이 다수 분포하여 업무 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

교통: 지하철 1호선 구서역과 다수의 버스 노선이 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

토지 이용: 일반상업지역으로 상업 및 업무 활동이 자유로우나, 일부 높이 제한 등의 규제가 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 구서역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성이 좋아 차량 이동이 편리함. 시내버스 이용도 용이하여 부산 전역으로의 이동이 수월함.

편의시설: 인근 재래시장 및 다수의 근린생활시설을 통해 식료품, 생활용품 등 쇼핑 및 외식 활동이 편리함. 은행, 병원 등 필수 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있음.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 주변 공동주택 단지와 상업 시설이 조화롭게 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 권미영은 대항력이 있으나, 물건명세서상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 법률 전문가를 통한 최종적인 인수 여부 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 타 경매 물건의 낙찰가율 및 진행 상황에 따라 본건의 낙찰가나 매각 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 금정구 구서동의 핵심 지역인 구서역 인근에 위치한 깐느오피스텔 4층 402호로, 역세권 프리미엄과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 71.87㎡(약 21.74평)의 넓은 실사용 면적을 제공하여 주거 및 업무용으로 모두 적합합니다.

주변 상권이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 안정적인 투자처로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 권미영의 존재와 공동담보 물건이라는 특이사항은 투자 결정 전 반드시 명확히 확인하고 대비해야 할 부분입니다. 현재 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 법률 전문가와 상담하여 최종적인 리스크를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 구서역 도보 거리로 교통 편의성 극대화.

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 적어 선호도 높음.

넓은 실사용 면적: 71.87㎡(약 21.74평)로 쾌적한 주거 및 업무 환경 제공.

발달된 주변 상권: 풍부한 배후 수요와 편의시설 이용 용이.

(임차인 리스크 해소 시) 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

최근 매매 사례: 2026년 3월 14일, 동일 건물/유사 면적 (80.13㎡) 19,900만원 (199,000,000원)에 거래됨. 이는 감정가 대비 약 79% 수준입니다.

입찰가 산정 시, 최근 실거래가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 여부에 따른 변동성을 고려해야 합니다. 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 보증금 인수 리스크는 낮다고 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근을 통해 최근 실거래가(199,000,000원)를 상회하는 수준으로, 감정가 대비 80% ~ 90% 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법률 검토, 물건명세서 및 관련 서류 재확인, 최신 시세 조사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 사항은 최종 잔금 납부 전까지 명확히 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.