나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21412 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 산98-26 2층조표19841호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 중리초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 도로
변 주상복합지대로서 주상용 및 상업용건물, 단독 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

주거용으로 이용중입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며 주상복합건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 편도1차선의 일방통행로인 중리북로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 주거용으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21412 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 산98-26 2층조표19841호

건물용도: 다세대주택

건물면적: 73.98㎡ (약 22.4평)

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

토지지분: 43.9992㎡ (약 13.31평)

감정가: 92,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 중리초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 도로변 주상복합지대로서 주상용 및 상업용 건물, 단독 및 공동주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 블록조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층으로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

토지는 부정형으로 주상복합건물의 부지로 이용중이며, 북측으로 편도 1차선의 일방통행로인 중리북로와 접하고 있습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 12일 접수된 부산지방법원의 강제경매개시결정(2025타경21412)입니다.

임차인 현황:

임차인: 전해영 (마스킹: 전 )

보증금: 35,000,000원

전입일자: 2018년 5월 2일

확정일자: 2018년 5월 2일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기가 말소기준권리보다 늦게 설정되었으나, 물건명세서에 따라 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리: 2024년 4월 15일 접수된 중부산세무서장의 압류가 있으나, 이는 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

지역적인 특성상 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 중리초등학교가 인근에 있으며, 시내버스정류장을 통해 부산 시내 이동이 편리합니다.

주변이 주상복합 및 주택가로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 전해영(전 )의 보증금 35,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용이 증가합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 시간적, 정신적 스트레스가 발생할 수 있습니다.

건축 연도가 1983년으로, 현재 43년차 노후건물이므로 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 면적(63.00㎡) 대비 건물 면적(73.98㎡)이 크고, 토지 지분(43.9992㎡)이 건물 면적보다 작아 토지 관련 추가적인 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다.

부산광역시 영도구 동삼동 일대는 항만 및 조선소와 인접한 지역이 있으나, 본건 소재지(산98-26)는 주거지역으로 분류되어 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 의무와 노후된 건물이라는 단점이 존재합니다.

그러나 편리한 교통 환경과 주거 및 상업시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적 활용이 가능합니다.

명도 리스크를 충분히 고려하고 인수 보증금을 포함한 총 취득 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

인수되는 임차 보증금을 제외한 시세 기반으로 판단 시, 합리적인 가격으로 취득할 경우 장기적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주거용으로 계속 이용 시, 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

주변 개발 계획 등 추가적인 호재를 파악한다면 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 유사 물건 거래가:

2026년 4월, 72.01㎡ 연립주택 1층 (동산빌리지1동) 60,000,000원.

2026년 4월, 49.28㎡ 다세대주택 2층 (동진주택) 33,000,000원.

본건은 73.98㎡ 다세대주택 2층, 1983년 준공 (43년차)입니다.

건물 연식과 면적을 고려할 때, 유사 면적의 최근 거래가(60,000,000원)를 기준으로 보수적으로 시세 책정 시, 본건 건물의 적정 시세는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 (이는 낙찰가 기준이며, 실질 총 취득 비용은 인수 보증금 35,000,000원을 포함하여 100,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.