나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10160 [1] 경상남도 함양군 서상면 상남리 산112 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10160 [1] 경상남도 함양군 서상면 상남리 산112 임야 경매

• 사건번호: 2025타경10160
• 주소: 경상남도 함양군 서상면 상남리 산112
• 감정가: 23,058,400원
• 최저가: 16,141,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2025타경10160 | 소재지: 경상남도 함양군 서상면 상남리 산112 | 감정가: 23,058,400원 | 최저가: 16,141,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경10160 (1)이며, 소재지는 경상남도 함양군 서상면 상남리 산112번지입니다.

매각 대상은 토지일부지분으로, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 임OO이며 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고(1회 제한), 그리고 분묘기지권 문제가 존재하는 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 임야 용도의 토지이며, 총 면적은 16,872.00제곱미터 (약 5,103.54평)입니다.

감정가는 23,058,400원이며, 이는 토지 지상에 소재한 분묘(6기)의 영향을 고려하여 최저매각가격이 정해진 금액입니다.

매각 대상은 이 토지의 일부 지분입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 경상남도 함양군 서상면 상남리에 소재하며, '육십령마을' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 자연림, 전(밭), 그리고 인근 마을 내의 주택 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 임야 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도가 소재하고 접근 가능한 임도의 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 사다리와 유사하며, 지세는 완경사입니다.

임야도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황은 서측 부분에 노폭 약 2미터 내외의 시멘트 포장 진입로가 존재하여 진입에 큰 어려움은 없어 보입니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 '부동산강제경매'이며, '토지일부지분매각'이라는 점이 가장 핵심적인 권리분석 사항입니다.

지분 매각이므로 낙찰자는 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야만 토지 전체에 대한 권리를 행사하거나 현금화가 가능합니다.

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 1회로 제한되어 있어, 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, '분묘기지권'이 성립할 수 있는 분묘 6기가 지상에 소재하여, 이 분묘들에 대해서는 토지 소유권 행사에 제한을 받을 수 있습니다.

토지 지상에 철거 및 이설이 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외되는 점을 확인해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역(일부 축종), 백두대간보호지역, 공익용산지, 토석채취제한지역 등으로 지정되어 있어 개발행위에 대한 규제가 매우 엄격합니다.

이는 산지관리법 및 백두대간 보호에 관한 법률 등 다수의 법령에 의해 제한을 받는 토지이므로, 개발 목적의 투자는 현실적으로 어렵다고 판단됩니다.

공부상 지목은 임야이나, 현황 일부는 '전(밭)' 상태이므로, 실제 이용 현황과 지목이 다른 점을 유의해야 합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건의 소재지는 경상남도 함양군의 농림지역에 위치한 임야의 지분입니다.

인근에 '육십령마을' 외에 특별한 상업 시설이나 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상되며, 상권 분석의 의미가 크지 않습니다.

생활 정보 또한 기본적인 주거 환경을 제외하고는 미흡하며, 주로 자연림과 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

혐오시설 검색 결과, 해당 지번 주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변의 자연 환경이 그대로 생활 정보의 전부라고 볼 수 있습니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다.

다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 공유물 분할을 위한 법적 절차(소송)가 필요할 수 있어, 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

토지 지상에 소재한 '분묘 6기'로 인해 분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘의 철거 및 이장이 불가능하거나 복잡해질 수 있습니다.

백두대간보호지역, 공익용산지 등 엄격한 개발 제한으로 인해 지목을 변경하거나 건물을 신축하는 등의 적극적인 개발 행위가 사실상 불가능합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 엄격한 개발 제한, 그리고 분묘기지권 문제 등 다수의 권리 및 법률적 제약을 안고 있는 특수물건입니다.

높은 개발 기대 가치보다는 농림 지역 내의 산림 보존 및 장기적인 산림 관리 목적에 더 부합하는 물건으로 보입니다.

낙찰 후 공유자와의 관계 정리, 분묘 문제 해결, 그리고 제한적인 토지 이용에 대한 명확한 계획 수립이 선행되어야 합니다.

시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받더라도, 공유물 분할 소송 비용 및 장기간의 현금화 지연 가능성까지 고려해야 하는 고난도의 물건입니다.

3.3. 투자 포인트

가격적 메리트: 감정가는 23,058,400원으로 비교적 낮은 편이며, 지분 매각 특성상 유찰 시 가격 하락의 가능성이 있습니다.

공유자우선매수제한: 공유자 우선매수신고가 1회로 제한된다는 점은 추가적인 기회로 작용할 수 있습니다.

현황 도로 접근: 임야도상 맹지이나, 현황 약 2미터 포장된 진입로가 있어 차량 접근이 가능합니다.

장기적 투자: 농림지역 내 공익용산지 등의 특성상 단기 시세차익보다는 장기적인 임업 또는 보전 목적의 투자를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계