나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10194 [1] 경상남도 합천군 초계면 유하리 317-4 전 경매

매각기일: 2026-02-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10194 [1] 경상남도 합천군 초계면 유하리 317-4 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10194 | 소재지: 경상남도 합천군 초계면 유하리 317-4 | 감정가: 10,000,000원 | 최저가: 7,000,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10194 (1)

소재지: 경상남도 합천군 초계면 유하리 317-4

용도: 전 (밭)

감정가: 10,000,000원

토지면적: 247.10㎡ (약 74.75평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 합천군 초계면 유하리 소재 유계마을회관 북동측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 경지정리된 농경지와 농가주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호(1) 토지는 북측으로 소로와 연결된 타인 소유의 도로와 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 서측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 비교적 용이합니다.

토지 이용계획상 기호(1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 기호(2) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천예정지로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 채권자는 박OO입니다.

주의사항으로, 감정서상 제시외 건물은 매각에서 제외되었으며, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격이 결정되었습니다. 또한, 토지 지상에 타인 소유의 일반건축물대장(목조 단독주택 29.75㎡, 목조 단독주택 19.83㎡)이 등재되어 있으나, 현황은 '멸실' 상태로 조사되었습니다.

법정지상권 성립 가능성 또는 관련 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 유계마을회관이 있으며, 경지정리된 농경지가 넓게 분포하고 있어 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 소규모 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 합천군 초계면은 농업이 주를 이루는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(농협, 면사무소, 초등학교 등)은 면 소재지 내에 위치할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 자가용 이용 시 합천군 내 다른 지역이나 인근 도시로의 이동은 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 점은 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 준비 여부를 확인해야 합니다.

또한, 토지 지상에 타인 소유의 멸실된 건축물대장이 등재되어 있어, 현황은 멸실 상태이나 추후 건축물 복구 또는 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. 법정지상권 성립 여부 및 그 영향에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

농업진흥구역, 가축사육제한구역, 소하천예정지 등 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 신축 또는 개발 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 농지로서의 활용 가치가 높으며, 기호(1) 토지는 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 파악되어 소규모 건축이 가능할 수도 있습니다. 그러나 농지취득자격증명이라는 필수 요건과 함께, 타인 소유의 멸실 건물 등기 및 법정지상권 가능성이라는 복합적인 권리 관계를 내포하고 있습니다.

제시외 건물 매각 제외 및 이에 따른 가격 조정이 이루어졌으나, 향후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 충분한 사전 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

농업진흥구역임을 감안할 때, 귀농·귀촌을 희망하거나 농업을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 그리고 본건 토지에 대한 법정지상권 문제 등이 명확히 해소될 수 있는지 여부를 투자 결정의 핵심 요소로 고려해야 합니다.

토지 이용 제한 규제들을 파악하고, 향후 합천군 초계면 지역의 개발 계획 등을 참고하여 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계