나이스옥션 법원경매 거창 2025타경301 [1] 경상남도 함양군 서상면 중남리 686-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 함양군 서상면 중남리 소재 '중남삼거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3,6) 세장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(5) 부정형 완경사의 토지로서, 농경지 등으로 이용중입니다.
기호(7) 부정형 평지의 토지로서, 농경지로 이용중입니다.
기호(8) 부정형 평지의 토지로서, 창고용 건부지로 이용중입니다.
기호(9) 부정형 평지의 토지로서, 일부 마당, 일부 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,6,7) 남동측으로 노폭 약3m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(5) 남동측으로 노폭 약2m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(8,9) 남동측으로 노폭 약3m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

※ 기호(1,3,6~9) 북측으로 왕복2차선 도로가 소재하나, 이 도로로 직접 출입은 불가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,6,8,9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,소하천구역(2015-05-12)(신거리천) <소하천정비법>,소하천구역(2015-05-12)(자근이천)<소하 천정비법>.

기호(7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2019-06-05)(일부축종 제한지역_주거밀집500m이내)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감
창호: 샷시창호

기호(4) 철근콘크리트조 아스팔트 칼라싱글지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감
창호: 샷시창호

이용상태

기호(2) 숙박시설로서,
1층 : 안내실 및 객실
2층 : 객실
3층 : 물탱크실 및 계단실
지층 : 창고 및 보일러실

기호(4) 근린생활시설 및 단독주택으로 되어 있으며,
1층 : 일반건축물대장상 용도는 주택 및 일반음식점이나, 현황 식당으로 이용중입니다.
지하층 : 일반건축물대장상 용도는 단란주점 및 보일러실이나, 현황 창고로 이용중입니다.

설비내역

기호(2,4) 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타:
① 기호(2) 건물은 공부상 기호(1) 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 686-4(기호1), 686-11(기호6), 686-15 지상에 일부 걸쳐 소재하고 있습니다.
② 기호(4)의 지층은 일반건축물대장상 건축물현황의 층별에 1층으로 기재되어 있으나, 현황 및 등기사항전부증명서상 지층입니다.
③ 제시외건물(ㅌ)은 일반건축물대장상 등재되어 있으며, 그 면적은 상이하여 실측사정하여 감정 평가하였습니다.(일반건축물대장상 면적 : 49㎡)

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 2번 건물은 공부상 '서상면 중상리 686-4' 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 '서상면 중상리 686-4, 686-11, 686-15' 지상에 일부 걸쳐서 소재함
- 목록 7번 토지 지상에 철거 및 이설에 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경301 (1)

소재지: 경상남도 함양군 서상면 중남리 686-4 외 토지 다수

용도: 근린생활시설, 숙박시설, 창고 등 복합 용도

감정가: 431,751,600 원

총 토지면적: 1478.00㎡ (약 447.3평)

총 건물면적: 809.64㎡ (약 245.1평) (주건축물 기준)

총 제시외 건물면적: 213.40㎡ (약 64.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 하나은행 (구 한국외환은행)

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 함양군 서상면 중남리 '중남삼거리' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어, 지역 개발 및 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역 접근이 필요합니다.

교통: 대상 토지까지 차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 약 2~3m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 왕복 2차선 도로가 소재하나 직접적인 출입은 불가능합니다.

토지 현황:

* 기호(1,3,6): 세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(5): 부정형 완경사 토지로서, 농경지로 이용 중입니다.

* 기호(7): 부정형 평지 토지로서, 농경지로 이용 중입니다.

* 기호(8): 부정형 평지 토지로서, 창고용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(9): 부정형 평지 토지로서, 일부 마당, 일부 휴경지 상태입니다.

지역 지구: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등이 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 본 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을4 근저당권 (한국외환은행, 2001.12.04. 접수, 260,000,000원)

총 등기부채권액 (토지/건물 합산): 312,000,000원 (근저당권 2건 합산 금액으로 추정)

임차인 현황:

* 임차인: 어

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2002-07-02

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인으로 별도의 인수 보증금은 없습니다.)

종합 권리상태: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 인해 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

물건 유형: 본 물건은 근린생활시설, 숙박시설, 창고 등 복합 용도로 활용 가능한 집합건물입니다.

주변 상권: 물건 소재지는 농경지 및 임야가 많은 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 지역 상권 또는 개별 업종에 특화된 형태로 운영될 가능성이 높습니다.

숙박시설(건물2): 주변 관광지 연계 가능성을 검토해 볼 필요가 있습니다. '중남삼거리' 인근이라는 점은 접근성을 시사하나, 상권 형성 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

근린생활시설/식당(건물4): 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 한 영업이 가능합니다.

창고(건물4 지하, 기타 제시외): 물류 및 보관 용도로 활용이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 별도의 현장 조사 및 지도 검색이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 물건지 인근에는 기본적인 생활 편의 시설이 부족할 수 있으며, 함양군청 소재지 또는 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

교통: 자가용 이용 시 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 수 있으나, 정확한 위치 및 거리는 추가 확인이 필요합니다.

의료시설: 함양군 의료 시설 이용이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 위치 오류: 목록 2번 건물이 공부상 주소(686-4)와 달리 686-4, 686-11, 686-15 지상에 걸쳐 소재하는 점은 추후 건축물대장 정비 등 행정 절차 시 불편함이 발생할 수 있습니다. 실제 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단되나, 지번 오류에 대한 공부와의 차이점은 인지해야 합니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 토지 이용 관련 법규를 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

제시외 비닐하우스 제외: 목록 7번 토지에 소재한 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 이를 고려하여 토지 이용 계획을 수립해야 합니다.

임대 관계: 건물 2와 4의 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인이 있을 경우 추가적인 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

건물 4 지층 공부상 오류: 건물 4의 지층은 일반건축물대장상 1층으로 기재되어 있으나, 현황 및 등기부상으로는 지층입니다. 이는 등기부상 명확히 확인되나, 건축물 대장과의 차이점으로 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군 서상면 중남리에 위치한 근린생활시설, 숙박시설, 창고 등으로 복합 활용 가능한 부동산 경매 물건입니다.

총 토지 면적은 1478.00㎡(약 447.3평)이며, 건물 면적은 809.64㎡(약 245.1평)에 달하는 상당한 규모입니다. 감정가는 4억 3천여만 원입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 위치 관련 공부와의 차이, 제시외 건물 제외, 임대 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 반드시 재확인 및 면밀한 검토가 필요합니다.

물건의 입지 및 주변 환경은 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있어, 상권 활성화나 도시 지역과는 다소 차이가 있습니다. 따라서 본 물건의 용도 및 활용 방안에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 투자자 입장에서 비교적 안전합니다.

넓은 토지 면적은 농경지, 건부지 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 통합적인 활용 계획 수립이 용이합니다.

향후 지역 개발 가능성 또는 특정 용도(예: 농가 숙박, 체험 시설 등)로의 전환 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 431,751,600 원

부채 총액 (등기부 기준): 312,000,000 원 (근저당권)

낙찰가 산정 시 고려사항:

* 물건의 현재 상태, 이용 가치, 주변 시세

* 향후 발생할 명도, 수리, 운영 관련 제반 비용

* 지역의 개발 잠재력 및 투자 수요

본 물건의 경우, 낙찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 매우 중요합니다. 감정가는 4.3억 원 수준이나, 현장 상황 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

잠재적 리스크(건물 위치 오류, 토지이용제한 등)와 실질적인 활용 방안의 명확성이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

보수적인 접근 방식으로는 감정가의 70~80% 선에서 검토를 시작할 수 있으나, 구체적인 입찰가는 현장 방문 및 추가 정보 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원 (이는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있는 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.