나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10199 [1] 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 559 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10199 [1] 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 559 전 경매

• 사건번호: 2025타경10199
• 주소: 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 559
• 감정가: 33,240,000원
• 최저가: 23,268,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

거창지원 경매1계 2025타경10199 | 소재지: 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 559 | 감정가: 33,240,000원 | 최저가: 23,268,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 559 전(田)

1.1. 사건 기본 정보 및 개요

사건번호는 거창지원 2025타경10199 (1)입니다. 매각대상은 토지(전)이며, 소재지는 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 559입니다. 토지면적은 2770.00㎡ (약 837.92평)이며, 감정가는 33,240,000원으로 책정되었습니다. 본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자는 이OO, 채권자는 북OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 분석

본 물건은 경상남도 거창군 웅양면 신촌리 소재 왕암마을회관 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 대상토지까지 차량 접근이 불가능하여 전반적인 접근성은 매우 낮습니다. 도로 상태는 인접 도로가 없는 맹지(盲地) 상태로, 토지의 활용 및 건축 행위에 심각한 제약이 따릅니다.

지목은 '전'이며, 현재는 휴경지 상태로 이용 중입니다. 지형은 부정형의 완경사 및 일부 급경사를 이루고 있어, 별도의 정지 작업이 필요할 수 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기 및 경매 구분

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행되고 있습니다. 소유자 및 채무 관계자는 명시된 정보를 통해 파악 가능하며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이 진행됩니다.

2.2. 법적 제한 및 특이 사항

본 토지는 농지법 상 '전'이므로, 최고가 매수인은 매각 결정 기일 전까지 반드시 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 몰수되어 반환되지 않으니 이 점을 최우선적으로 유의해야 합니다.

토지이용계획 상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발 행위가 가능하지만, 현 상태는 맹지이므로 사실상 건축 행위는 불가능하며, 추후 인접 토지 매입 등을 통해 진입로 확보가 선행되어야 합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 주변 환경

본 토지는 왕암마을회관 북측 인근에 위치한 농경지대로, 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주거 편의 시설이나 상업 시설은 거창군 웅양면의 중심지나 인접 지역을 이용해야 합니다.

3.2. 혐오 시설 및 기타 환경

제시된 감정평가서 요약 정보로는 주변에 혐오시설의 유무를 확인할 수 없으나, 전형적인 농촌 지역 특성상 축사 등의 시설이 있을 가능성이 있으니 현장 조사가 필수적입니다.

4. 잠재적 리스크

1. **맹지(盲地) 리스크:** 차량 접근이 불가능하며, 도로가 없는 맹지이므로 건축 행위나 개발 행위가 원천적으로 불가능합니다. 추후 진입로 확보를 위한 별도의 비용과 노력이 필요하며, 확보가 불가능할 경우 토지 이용에 큰 제약이 따릅니다.

2. **농지취득자격증명(농취증) 리스크:** 농지법에 따라 반드시 농취증을 제출해야 합니다. 농업 경영 계획 수립 및 자격 요건 충족이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금 전액을 몰수 당하는 치명적인 리스크가 존재합니다.

3. **지적 경계 불명확 리스크:** 감정평가서 상 지적 경계가 불명확하여 측량을 요한다고 명시되어 있습니다. 정확한 경계 확인 및 인접 토지 소유자와의 분쟁 방지를 위해 낙찰 후 측량이 필요합니다.

4. **이용 상태 리스크:** 부정형의 완경사 및 일부 급경사 토지이며 현재 휴경지 상태이므로, 경작 또는 다른 목적으로 이용하기 위해서는 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 전형적인 농촌 지역의 휴경지 '전'으로, 계획관리지역에 속하는 비교적 넓은 면적(837.92평)의 토지입니다. 감정가 대비 저가 매입 기회가 있을 수 있으나, 치명적인 두 가지 리스크인 **'맹지'**와 **'농지취득자격증명(농취증) 제출 의무'**가 존재합니다. 맹지 상태는 토지의 가치와 활용도를 크게 저하시키는 요인이며, 농취증 미제출은 보증금 몰수라는 결과를 초래합니다. 따라서, 농업 경영 또는 인근 토지와의 합병을 통해 맹지 상태를 해소할 명확한 계획과 함께 농취증 취득이 확실한 경우에만 접근해야 하는 고위험 투자 물건으로 판단됩니다. 실사용 목적보다는 장기적인 관점의 투자나 농업 관련 투자자에게 적합할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

1. **계획관리지역 토지:** 맹지 상태이긴 하지만, 관리지역 중 가장 활용도가 높은 계획관리지역에 속하여 잠재적인 가치는 존재합니다. 추후 맹지가 해소될 경우 다른 관리지역 대비 다양한 개발 가능성이 열려 있습니다.

2. **대형 면적:** 2770.00㎡ (약 837.92평)의 넓은 면적을 보유하고 있어, 농업용이나 장기적인 임야 대체 투자 목적으로는 고려할 수 있습니다.

3. **저렴한 감정가:** 감정가가 33,240,000원으로 비교적 저렴하게 책정되어 있어, 맹지 리스크를 감안하더라도 최저가로 접근 시 시세 대비 수익률을 높일 수 있는 여지가 있습니다. (단, 맹지 해소 비용은 별도 고려해야 함)

법원 정보

거창지원 경매1계