나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10197 [1] 경상남도 합천군 초계면 신촌리 427 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10197 [1] 경상남도 합천군 초계면 신촌리 427 답 경매

• 사건번호: 2025타경10197
• 주소: 경상남도 합천군 초계면 신촌리 427
• 감정가: 99,635,600원
• 최저가: 69,745,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2025타경10197 | 소재지: 경상남도 합천군 초계면 신촌리 427 | 감정가: 99,635,600원 | 최저가: 69,745,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서: 합천군 초계면 신촌리 답

1.1. 물건 개요

사건번호는 거창지원 2025타경10197 (1)이며, 소재지는 경상남도 합천군 초계면 신촌리 427번지입니다.

용도는 공부상 답이며, 현황은 답기타로 이용 중입니다.

토지면적은 2294.00제곱미터 (약 694.09평)이며, 감정가는 99,635,600원입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지 일괄매각입니다.

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

본 물건은 농지 취득 시 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되니, 사전에 관할기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

매각은 일괄매각으로 진행됩니다. 목록 1번 지상에 소재하는 약 108.0제곱미터의 콘크리트 구축물은 토지에 부합된 것으로 판단되어 매각에 포함됩니다.

다만, 목록 2번 지상에 있는 건축 중인 건물(철골조, 약 102.0제곱미터 2개 동)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유권 및 처리 문제에 대한 법적 검토가 필요합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지(기호 1, 2)는 합천군 초계면 신촌리의 병배마을 남측 인근에 위치합니다. 주변은 축사, 주택, 답 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭과 포장 상태 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 기호 1, 2 모두 북서측으로 노폭 약 3.5미터에서 4미터 내외의 시멘트 포장 진입로를 통해 접근하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농림지역이나 생산관리지역에 비해 비교적 건축 및 개발 행위에 유리합니다.

다만, 가축사육제한구역(일부제한구역(250))으로 지정되어 있으므로, 축사 관련 사업 등을 고려할 경우 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 경매는 채권자가 농OOOOOOOOOOOOOOO인 부동산강제경매 사건이며, 소유권 이전에는 문제가 없는 것으로 보입니다.

3.2. 매각 물건 목록 분석

본 물건은 토지 매각을 기본으로 하나, 목록 1번 지상 콘크리트 구축물(108.0제곱미터)은 매각에 포함됩니다. 이는 토지와 함께 낙찰받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

목록 2번 지상 건축 중인 철골조 건물(102.0제곱미터 2개 동)은 매각에서 제외됩니다. 이 건물들은 법정지상권 성립 여지 또는 철거 및 명도 이슈를 발생시킬 수 있으며, 이에 대한 별도의 비용 및 법적 대응 계획이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지의 용도가 답 및 답기타이고 입지가 농촌 지역인 점을 감안할 때, 일반적인 상업적 목적의 상권 분석은 의미가 없습니다. 주된 활용 목적은 농업, 농촌형 주택 개발, 또는 소규모 창고 시설 등일 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 병배마을이 위치하며, 일상 생활편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명서(농취증) 리스크

가장 큰 리스크는 농취증 미제출 시 보증금이 미반환된다는 점입니다. 입찰자는 사전에 취득 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 매각 제외 건물 리스크

목록 2번 토지에 소재하는 건축 중인 철골조 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰자가 소유자 및 채무자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 할 가능성이 높습니다. 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 공부와 현황의 차이

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '답기타'이며 일부는 '진입로 형태'로 이용 중입니다. 이는 현황대로 이용하기 위해서는 추후 지목 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 개발에 유리한 계획관리지역 내에 위치하고 토지 면적이 2,294.00제곱미터(약 694.09평)로 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

그러나 농지취득자격증명서 발급 필요 및 매각 제외된 건축 중 건물의 존재로 인해 명도 및 소유권 정리에 복잡성이 수반되는 물건입니다. 따라서 일반 투자자보다는 건축 중 건물의 권리 관계를 해결할 수 있는 법적 지식이 있거나, 실사용 목적으로 농취증 발급이 확실한 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 내 대규모 토지라는 점은 향후 전원주택 건축, 주말농장, 혹은 소규모 창고 및 시설 부지로의 개발 잠재력을 높입니다.

가격 경쟁력: 제시외 건물의 리스크로 인해 유찰될 가능성이 있어 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

매각 포함 물건: 콘크리트 구축물 108.0제곱미터가 매각에 포함되어 있어 활용 여부에 따라 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계