나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10172 [1] 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 460 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10172 [1] 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 460 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10172 | 소재지: 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 460 | 감정가: 34,992,000원 | 최저가: 24,494,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10172 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채무자/소유자: 박OO

채권자: 합OOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 합천군 청덕면 앙진리 460

용도: 답 (농지)

감정가: 34,992,000원 (삼천사백구십구만 이천원)

토지면적: 972.00㎡ (약 294.01평)

토지 지분율: 97200 (전체 지분 매각)

건물 및 제시외면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건(기호 1, 2, 3)은 경상남도 합천군 청덕면 앙진리에 위치하며, '청덕면낙진보건진료소' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 전형적인 농촌 마을 환경으로, 답(논), 전(밭) 및 인근 마을의 주택들이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

감정평가서상 본건 토지까지 차량 접근은 어려운 상태로 판단되나, 인근 필지까지는 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 물건이 위치한 앙진리는 합천, 창녕, 의령 3개 군의 접경지대로 낙동강이 마을 앞으로 흐르며, 국도 20호선과 24호선이 교차하는 적포교 주변은 상가지대를 형성하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

본 물건은 사다리 또는 부정형의 평지로서 현재 '답'(농지)으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속해 있어 농림지역보다는 개발 행위에 대한 유연성이 높습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역(일부제한구역(250))이 설정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

본 물건은 토지 전부를 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 및 소유자가 동일하여 복잡한 권리관계는 없는 것으로 보입니다. 제시외 건물은 없으며, 매각은 토지 전체에 대한 것입니다. 본 사건은 '일괄매각' 조건이 붙어 있으므로, 입찰 시 기호 1, 2, 3 토지 전체에 대한 매수 의사를 표시해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 본 물건은 공부상 용도가 '답'인 농지이므로, 매수인은 매각기일 후 법원이 정한 기한 내에 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니, 입찰 전 자격 요건 충족 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 농지이므로 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 합천군 청덕면 앙진리 일대는 낙동강 인근 지역으로, 특히 적포교 주변은 장어구이, 잉어, 향어회 등 향토 음식을 판매하는 횟집 상권이 형성되어 있어 지역 주민과 외지 관광객의 수요가 있습니다.

4.2. 생활 정보

본건 인근에 '청덕면낙진보건진료소'가 위치하여 기본적인 의료 접근성이 확보되어 있습니다.

면소재지인 청덕면에는 보건지소, 진료소, 약방 등의 의료시설과 학교가 있으며, 마늘, 양파, 단감 등이 지역 특산물인 전형적인 농업 중심의 생활권입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설 및 환경 검색 결과, 물건지 인근에 특기할 만한 대규모의 혐오시설(예: 화장장, 대규모 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 핵심 리스크: 맹지 (Blind Land)

감정평가서에 따르면 기호 1, 2, 3 모두 '지적도상 맹지'로 인근 필지를 통해서만 접근이 가능한 상태입니다. 이는 건축 행위나 토지 이용에 심각한 제약을 가할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

해결 방안: 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 사도 개설 또는 주위 토지 통행권을 확보해야만 건축허가 등 개발 행위가 가능합니다. 토지 가치 평가 시 이를 반영해야 합니다.

5.2. 농지취득자격증명 미제출 리스크

매수인이 농업경영계획서를 제출하여 농지취득자격증명을 발급받거나, 혹은 지자체에 농지전용허가를 득하는 등 적법한 절차를 이행해야 합니다. 입찰 전 관할 지자체(합천군 청덕면사무소)에 농지 자격 요건을 문의하는 것이 필수입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 청덕면 앙진리의 농지(답)로, 계획관리지역에 속하여 향후 용도 변경이나 개발의 여지가 있는 토지입니다. 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있으나, 지적도상 맹지라는 결정적인 리스크와 농지취득자격증명 의무라는 행정적 리스크가 공존하는 물건입니다. 따라서 농업에 종사할 의향이 있거나, 맹지 해소를 위한 인근 토지 매입/협의에 능동적인 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 농지임에도 불구하고 생산관리지역이나 농림지역보다 개발 행위에 비교적 유리한 계획관리지역이라는 점은 큰 장점입니다. 향후 농지 전용을 통한 소규모 주말농장, 창고 또는 전원주택 부지(맹지 해소 시) 등으로의 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

저렴한 감정가: 972.00㎡ (약 294평)에 대한 감정가가 3천4백만원대로, 평당 약 12만원 수준으로 농지 시세를 고려할 때 비교적 저렴한 편입니다.

7. 컨설팅 결론

토지 사용 계획 및 맹지 해소 여부가 투자 성공의 핵심입니다. 입찰 참여 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능성을 최종적으로 확인하고, 인근 토지 소유자를 접촉하여 통행로 확보 가능성을 타진한 후 투자를 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

거창지원 경매2계