나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [1] 경상남도 합천군 야로면 나대리 107 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10170 [1] 경상남도 합천군 야로면 나대리 107 답 경매

• 사건번호: 2025타경10170
• 주소: 경상남도 합천군 야로면 나대리 107
• 감정가: 36,498,000원
• 최저가: 25,549,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

거창지원 경매2계 2025타경10170 | 소재지: 경상남도 합천군 야로면 나대리 107 | 감정가: 36,498,000원 | 최저가: 25,549,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 거창지원 2025타경10170 (1)이며, 물건 소재지는 경상남도 합천군 야로면 나대리 107 외 8필지 (일괄매각)입니다.

공부상 용도는 답이지만, 현황은 전, 임야, 축사부지, 연못 등으로 혼재되어 있습니다.

총 토지 면적은 $4506.00\text{m}^2$ (약 1363.0평)이며, 감정가는 36,498,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지매각(일괄매각)입니다.

소유자는 하OO, 채권자는 김OO입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 목록 1, 3번 토지에 관하여는 농지취득자격증명서(농취증) 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

토지 기호 6, 7 지상에는 제시외 구조물이 소재하며, 건물 기호 10-가, 나, 다 (돈사)는 벽체 및 지붕 대부분 파손 또는 골조만 남은 상태입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건 토지(기호 1~9)는 경상남도 합천군 야로면 나대리에 위치하며, "나대2구마을회관" 남동측 및 남측 인근에 자리합니다.

주변은 축사, 답, 전, 주택, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통 상황은 필지별로 차이가 있습니다. 기호 (1)~(4)는 차량 접근이 어렵거나 다소 불편한 상태로 제반 교통 사정이 불리하나, 기호 (5)~(9)는 차량 접근이 가능한 상태로 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 일부 토지(기호 1~4)는 지적도상 맹지입니다.

야로면은 경상북도 고령군, 대구광역시 생활권에 속하며, 광주대구고속도로 해인사IC가 인근에 있어 시외 교통은 이용할 수 있으나, 본건 토지 자체의 접근성은 일부 필지에서 미흡합니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 권리관계는 단순해 보이나, 매각 대상이 토지매각인 점을 고려해야 합니다.

가장 큰 법적 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 목록 1, 3번 토지에 대해 농취증을 반드시 제출해야 하며, 이를 이행하지 못하면 매수보증금을 포기해야 합니다.

토지 기호 6, 7 지상에 제시외 구조물이 소재하며, 건물 기호 10-가, 나, 다는 대부분 파손된 '돈사'로 사실상 효용가치가 낮습니다. 매각대상은 토지이므로 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

총 9필지가 일괄매각되어 있어 개별 필지의 효용성 차이(맹지 여부, 이용상태)를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

2.3. 상권분석

본건 소재지인 나대리는 '나대2구마을회관'이 인근에 위치한 전형적인 농촌 마을입니다.

주변 환경이 축사, 답, 전 등으로 구성되어 있어 상업적 상권은 미약하며, 농업 및 축산업 관련 수요가 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

지목은 답이나 현황이 축사부지로 이용되는 필지가 다수(기호 6, 7, 8, 9)인 점이 특징입니다.

2.4. 생활정보

합천군 야로면은 면소재지가 구정리에 위치하며, 나대리는 농촌 마을입니다. 따라서 도시 생활권의 편의시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

대중교통은 합천읍내 방면보다 고령군-대구광역시 방면의 버스편이 압도적으로 많아, 광역 생활권은 대구 쪽에 가깝다고 볼 수 있습니다.

교육 환경은 주변 도시인 대구광역시로 전학을 가는 경우가 많다고 보고되어, 교육 환경은 다소 불리한 편입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 리스크

- 목록 1, 3번 토지는 농취증이 요구되며, 미제출 시 보증금 손실 위험이 있습니다. 현황이 '휴경상태의 전'으로 되어 있어 농업 경영 계획 수립에 유의해야 합니다.

2) 지목과 현황의 불일치

- 토지 기호 (2), (5), (6), (8) 등 공부상 지목과 현황(연못, 축사부지, 진입로 등)이 상당 부분 다릅니다. 이로 인해 추후 지목 변경이나 농지 전용 시 복잡한 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

3) 가축사육제한구역 및 혐오시설

- 본건 토지 전체가 가축사육제한구역(일부 제한 250m, 500m, 1000m) 내에 위치하고 있어 축사 용도로 이용 시 추가 규제가 발생할 수 있으며, 인근에 축사가 혼재된 지역 특성상 악취 등 환경적 혐오시설이 이미 존재하거나 발생할 리스크가 높습니다.

4) 교통 및 맹지

- 기호 1~4번 토지는 맹지이며 차량 접근이 어려워 토지 활용에 제약이 따릅니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군의 계획관리지역 내 대규모 토지($4506.00\text{m}^2$)를 일괄 매각하는 건입니다.

다양한 필지가 섞여 있어 복잡성이 높으며, 핵심 가치는 토지의 현재 이용 상태가 '축사부지'인 점과 '계획관리지역'이라는 용도에 있습니다.

다만, 돈사 건물은 사실상 가치가 없으며, 농지취득자격증명 발급 요건 충족이 필수적인 위험을 내포하고 있습니다. 농업 경영이나 축사 관련 용도 외 일반적인 투자 목적에는 적합성이 낮습니다.

3.2. 투자 포인트

1) 넓은 면적 및 계획관리지역

- 총 면적 $4506.00\text{m}^2$의 넓은 면적을 보유하고 있으며, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 대한 여지가 있습니다.

2) 현황 '축사부지' 활용 가능성

- 현재 기호 6, 7, 8, 9가 '축사부지'로 이용되고 있는 만큼, 축산업 관련 종사자에게는 기존 시설을 개량하거나 재건축(법적 규제 내)하여 농축산업 관련 시설 용도로 활용하기에 유리할 수 있습니다.

3) 시세 대비 저가 취득 기회

- 농취증 제출, 지목 불일치, 맹지 등 복잡한 조건으로 인해 유찰 가능성이 있어, 저가에 광활한 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. (입찰 전 감정가 적정성 재검토 필요)

법원 정보

거창지원 경매2계