나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10181 [1] 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 313-9 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10181 [1] 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 313-9 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경10181
• 주소: 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 313-9
• 감정가: 49,041,440원
• 최저가: 31,386,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매1계 2025타경10181 | 소재지: 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 313-9 | 감정가: 49,041,440원 | 최저가: 31,386,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (사건번호: 거창지원 2025타경10181 (1))

1.1. 물건 개요

본 건은 경상남도 거창군 거창읍 장팔리 313-9 소재의 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 49,041,440원이며, 토지 면적은 218.00㎡ (약 65.95평), 건물 면적은 102.48㎡ (약 31.00평)입니다.

매각에는 건물 제시외 면적인 54.10㎡ (약 16.37평)도 포함되어 총 약 47.37평의 건물(제시외 포함)이 대상입니다.

채무자 및 소유자는 박OO, 채권자는 천OO입니다.

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본 건은 거창문화센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 주변 도로의 폭(약 6M ~ 7M) 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

본 토지는 부정형의 평지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전, 주택건부지, 도로'로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역 및 자연녹지지역에 해당하여 향후 개발에는 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이며, 건물 제시외 부분(54.10㎡)도 포함되어 매각되므로, 낙찰 후 추가적인 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

다만, 검색 결과에서 대항력 임차인이 존재할 가능성이 제시되므로, 입찰 전 반드시 임차인 유무와 대항력, 배당 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 건물 일부가 인접 필지(거창군 거창읍 장팔리 산26-1)를 침범했을 가능성이 보고되어, 향후 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 또는 철거 및 매수 등의 문제가 발생할 잠재적 위험이 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권분석:

거창문화센터 인근에 위치하며, 거창읍 중심 시가지와는 다소 거리가 있는 농촌 지역으로, 주거 생활 편의를 위한 상업 시설은 인근에 제한적일 수 있습니다.

생활정보:

주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 전원 생활이 가능합니다.

인근에 거창문화센터 등 공공 시설이 가까워 일부 편의를 제공할 수 있습니다.

검색 결과 상 주택 외에도 창고, 과수원, 축사(농가시설) 등 다양한 시설이 주변에 분포하고 있는 것으로 보아, 순수 주택가라기보다는 농촌 주거지의 특성을 가집니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명서(농취증) 제출 필수:

본 건 토지의 공부상 지목이 '전'이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기일까지 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있는 **가장 큰 리스크**입니다.

농지 현황이 주택부지 및 도로로 사용되고 있으므로, 거창군청에 문의하여 농취증 발급 가능성 또는 농지전용허가/신고 가능성을 사전에 확인해야 합니다.

건물 현황 및 경계 불일치:

건물 기호(1-나)는 공부상 단층 별동이나, 현황은 기호(1-가)의 2층에 소재하는 등 층수 및 구조상 불일치가 존재합니다.

또한, 건물 및 제시외 건물 일부가 인접 필지에 소재하는 것으로 보고되어, 향후 경계 확정 및 해당 부분에 대한 법적 조치(철거 또는 매수)가 필요할 수 있습니다.

혐오시설:

제시된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 대규모의 공공 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변에 축사(농가시설)가 분포하는 것으로 나타났고 토지이용계획상 가축사육제한구역이므로, 현장 방문 시 축사 유무 및 악취 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 4천만 원대의 저렴한 감정가를 가진 소액 투자용 단독주택으로, 토지 면적 65.95평, 건물 면적 47.37평(제시외 포함)입니다.

건물은 1975년 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 건물로, 오래되었으나 철근콘크리트 구조이므로 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, '농취증 제출 의무'와 '인접 필지 침범 가능성'이라는 명확하고 큰 리스크를 안고 있어, 이에 대한 해결 방안을 마련할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자 가능: 감정가가 4,900만 원대로 낮아, 소액으로 토지와 건물을 취득할 기회입니다.

2. 일괄 매각: 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되므로, 제시외 건물에 대한 권리 문제는 없습니다.

3. 농취증 해결이 관건: 입찰 전 농취증 발급 가능성 여부(현재 주택부지로 사용 중인 점을 활용)를 최우선적으로 확인해야 합니다.

4. 주거지 리모델링: 자연녹지지역 내 단독주택으로, 성공적으로 낙찰받아 대대적인 리모델링을 진행할 경우 실거주 또는 소형 전원주택으로서의 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계