나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10166 [1] 경상남도 합천군 대양면 양산리 728 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 합천군 대양면 양산리 소재 신거리회관 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 부정형 완경사의 토지로서, 종교시설(서광사) 건부지로 이용중입니다.
기호(5) 부정형 평지의 토지로서, 휴경지 및 법면 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(3) 북서측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(5) 북동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 제시외건물 및 제시외구축물(관정)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 기호(1,3) 토지의 극히 일부는 도로로 이용중입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 목조 슬래브지붕, 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 목조 위 단청 마감 등
내벽: 목조 위 단청 마감 등

기호(2-1) 철근콘크리트조 슬래브지붕, 철근콘크리트조 기와지붕 2층 건물로서,
외벽: 외장타일 붙임(주지실), 목조 위 다청(2층 종각) 마감 등

기호(2-2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지 도배 마감 등

기호(2-3) 목조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 목조 위 단청 마감 등
내벽: 목조 위 단청 마감 등

기호(4) 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장타일붙임 마감 등
내벽: 타일붙임 마감 등

이용상태

기호(2) 종교시설(대웅전)
기호(2-1) 종교시설(1층 : 주지실, 2층 :종각)
기호(2-2) 종교시설(1,2층 : 요사체)
기호(2-3) 종교시설(산신각)
기호(4) 종교시설(1층 : 창고, 2층 : 화장실 등)

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

기호(2)의 일반건축물대장상 목조 토기와지붕 단독주택, 99.18㎡(사용승인일 : 1945.01.01)가 등재되어 있으나, 현황은 소재불명 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
① 건물(2,2-3)은 일부 인접필지(대양면 양산리 산63)에 걸쳐 소재하고 있는 것으로 조사됩니다.
② 제시외건물(④)는 인접필지 ‘대양면 양산리 산63’ 지상에 소재하나, 평가대상 종교시설의 일부로 조사되어 제시외건물로 감정평가하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 및 관정 포함)
- 목록 1번 토지 지상에 소재하는 석탑, 연못(팔각정포함)은 토지에 포함하여 매각
- 감정서상 건물 (2, 2-3)은 인접필지 '대양면 양산리 산63'에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됨
- 목록 2번 건물은 일반건축물대장상 목조 토기와지붕 단독주택 99.18㎡으로 등재되어 있으나, 현황은 '소재불명' 상태임
- 목록 2번 건물내에 부착된 닫집은 건물에 포함하여 매각
- 목록 2번 건물내에 소재하는 불상 등은 이동이 용이하여 매각에서 제외함
- 감정서상 제시외 건물(④)은 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 거창지원 2025타경10166 (1)

* 소재지: 경상남도 합천군 대양면 양산리 728

* 용도: 종교시설

* 감정가: 1,503,458,750원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

1.2. 면적

부동산의 면적은 다음과 같습니다.

* 토지면적: 3826.00㎡ (약 1157.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 451.57㎡ (약 136.6평)

* 건물 제시외면적: 289.50㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건과 관련된 특이사항 및 주의사항은 다음과 같습니다.

* 중복사건, 공동담보, 위반건축물 관련 사항이 존재합니다.

* 일괄매각 대상에는 제시외 건물 및 관정이 포함됩니다.

* 목록 1번 토지 지상에 소재하는 석탑, 연못(팔각정 포함)은 토지에 포함하여 매각합니다.

* 감정서상 건물 (2, 2-3)은 인접필지 '대양면 양산리 산63'에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 목록 2번 건물은 일반건축물대장상 목조 토기와지붕 단독주택 99.18㎡으로 등재되어 있으나, 현황은 '소재불명' 상태입니다.

* 목록 2번 건물 내에 부착된 닫집은 건물에 포함하여 매각합니다.

* 목록 2번 건물 내에 소재하는 불상 등 이동이 용이한 물건은 매각에서 제외됩니다.

* 감정서상 제시외 건물(④)은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 합천군 대양면 양산리 소재 신거리회관 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 각 토지(기호 1, 3, 5)는 남동측, 북서측, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 기호 (1,3,5) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 4월 7일자 부산은행의 근저당권(을5, 550,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 을구의 근저당권들과 갑구의 가압류 및 강제경매 등기들은 모두 말소될 예정입니다. 최종적으로 2025년 11월 21일자 부산은행의 임의경매 개시 결정(갑15)이 등기되어 있습니다.

3.2. 채권 총액

토지와 건물 등기부상의 채권 총액은 각 1,164,792,754원입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 합천군 대양면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 임야, 농경지, 소규모 주택들이 혼재된 전형적인 농촌 마을입니다. 인근에 신거리회관이 소재하고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 접근성

반경 5km 이내에 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 부족한 편입니다. 차량을 이용하면 합천군 소재지나 인근 읍면의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오 시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건이 속한 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설이 인근에 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

전원생활 또는 귀촌을 희망하는 수요자에게는 적합할 수 있으나, 기본적인 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

5.2. 교통

자가용 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다. 인근 도로는 폭이 좁아(약 3m) 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 관련 문제

* 위반건축물: 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 조치(이행강제금 부과 등)가 필요할 수 있습니다.

* 건물(2) 소재 불명 및 공부와의 차이: 일반건축물대장상 '단독주택'으로 등재된 건물(2)이 현재 '소재불명' 상태이며, 실제 현황은 종교시설로 이용 중인 것으로 보입니다. 이는 불법 증개축, 무단 용도 변경, 또는 건축물 멸실 등 중대한 문제가 존재할 가능성을 시사합니다.

* 인접필지 토지 침범: 건물(2, 2-3) 및 제시외 건물(4)이 인접필지(대양면 양산리 산63)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어, 토지 경계 분쟁이나 소유권 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물(4) 제외: 감정평가서상 평가되었으나, 주의사항에 따라 매각에서 제외되는 제시외 건물(4)에 대한 인수 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 및 사건 복잡성

* 중복사건 및 공동담보: 여러 건의 경매 사건이 중복되었고 공동담보로 설정되어 있어, 권리관계 파악 및 처리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

* 가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설로의 개발이나 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군에 위치한 종교시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 위반건축물 등재, 특정 건물(2번)의 소재 불명 및 공부와의 차이, 인접필지 침범 가능성, 가축사육제한구역 지정 등 다수의 심각한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 강구해야 합니다. 특히, '소재불명' 상태인 건물(2)에 대한 현장 조사 및 법적 검토는 필수적입니다. 복잡한 권리관계와 높은 채권 총액 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 넓은 토지를 활용한 전원 주택 부지 또는 종교 시설 부지로의 잠재력.

* 주변 개발 가능성이나 특정 수요층(예: 종교 단체)을 공략할 경우 가치를 발휘할 수 있습니다.

* 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 위에서 언급된 다양한 리스크 요인(위반건축물, 건물 소재 불명, 공부와의 차이, 인접필지 침범 가능성 등)으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰가의 산정 시 이러한 위험 부담을 적극적으로 반영해야 합니다. 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여, 잠재적 문제 해결 비용 및 향후 활용 가능성을 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사, 법률 검토, 그리고 시장 상황 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.