나이스옥션 법원경매 거창 2025타경233 [1] 경상남도 합천군 초계면 대동리 124-6 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경233 [1] 경상남도 합천군 초계면 대동리 124-6 답 경매

• 사건번호: 2025타경233
• 주소: 경상남도 합천군 초계면 대동리 124-6
• 감정가: 99,456,000원
• 최저가: 63,652,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2025타경233 | 소재지: 경상남도 합천군 초계면 대동리 124-6 | 감정가: 99,456,000원 | 최저가: 63,652,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경233 (1)

소재지: 경상남도 합천군 초계면 대동리 124-6

용도: 답 (농지)

토지면적: 3,108.00㎡ (약 940.17평)

감정가: 99,456,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 보고 목적 및 특이사항 요약

본 보고서는 경상남도 합천군 초계면에 위치한 농림지역 내 답(畓)에 대한 경매 투자 분석을 목적으로 합니다.

주요 특이사항은 다음과 같습니다.

1) 농림지역 및 농업진흥구역 내 토지로, 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되니 주의해야 합니다.

2) 본건을 포함한 인근 토지(초계면 대동리 124-6 외 1필지)에서 과거 우사(축사) 건축 불허가 처분 취소 관련 행정소송(승심) 사례가 있었던 것으로 검색됩니다. 이는 개발 행위에 대한 제한 및 민원 발생 가능성을 시사합니다.

3) 현재 이용상태는 답(논)이며, 경지정리된 농경지 내에 위치한 세장형 평지의 토지입니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리는 매각으로 인해 모두 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

2.2. 점유 및 임대차 관계

임대관계는 미상입니다. 농지로 이용 중이며, 현장 조사 시 경작자(임차인) 유무를 반드시 확인하여, 농지법상의 경작자 관련 문제나 명도 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.3. 매각 조건

매각대상은 토지매각이며, **일괄매각** 조건이므로 목록의 토지 전체를 함께 매수해야 합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 초계면 초계리 소재 초계면사무소 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 경지정리된 평탄한 농경지로 형성되어 전형적인 농촌지역의 모습을 띠고 있습니다.

3.2. 교통상황

대상 토지 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근은 가능합니다. 전반적인 교통상황은 농지로서 보통 수준입니다.

3.3. 토지 형태 및 이용 상태

세장형(길고 폭이 좁은 형태) 평지의 토지이며, 현재 답(논)으로 활발히 이용 중입니다. 제시 외 건물 또는 제시 외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 법규 및 제한 분석 (잠재적 리스크)

4.1. 토지이용계획 및 제한 상태 (최대 리스크)

본건은 **농림지역** 및 **농업진흥구역**에 속해 개발행위에 대한 제한이 매우 엄격합니다.

* **농업진흥구역**: 농지 개량, 농업 생산 시설 외의 건축 행위가 매우 제한적입니다. 일반적인 주택 신축, 창고/공장 등의 개발은 사실상 불가능합니다.

* **가축사육제한구역**: 일부제한구역(700)으로 지정되어 있어 축종에 따라 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 농지취득자격증명 (핵심 리스크)

본건은 **농지**이므로 최고가 매수신고인은 매각기일로부터 7일 이내에 관할 면사무소에서 발급하는 **농지취득자격증명서**를 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못하면 보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다. 농업인 자격이 없는 경우 주말/체험 영농 목적이라도 취득에 어려움이 있을 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 민원 가능성

과거 인근 지번(초계면 대동리 124-6 외 1필지)에서 **우사(축사) 신축 불허가 처분 취소** 관련 행정소송 사례가 확인되었습니다. 이는 향후 본건이나 주변 토지의 개발 시 **주민 민원** 및 **행정소송** 발생 가능성이 있음을 시사하는 중요한 잠재적 리스크입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활정보

본건은 경지정리된 농경지 내에 위치하므로 주변에 상업시설은 없습니다. 가장 가까운 생활 편의시설은 초계면사무소 인근에 형성된 면소재지입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가 99,456,000원에 나온 약 940평의 비교적 넓은 농지입니다. 토지로서의 가치는 전형적인 농업진흥구역 내 우량농지로서의 가치로 평가됩니다.

투자 시 가장 중요한 사항은 **농지취득자격증명(농취증) 확보**와 **엄격한 개발 제한**에 대한 이해입니다. 단기 개발 차익을 노린 투자보다는 장기적인 농업용도 또는 농지연금 목적의 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* **안정적인 농지**: 경지정리된 우량농지로, 농업 목적의 이용 가치가 높습니다.

* **시세 대비 저렴한 취득 기회**: 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* **장기 자산 보유 목적**: 농업인이나 농업법인 등 농지 취득이 용이하며 장기적으로 농지를 보유하려는 실수요자에게 유리합니다.

6.3. 유의사항

* **농취증 미제출 시 보증금 몰수** 주의.

* **농업진흥구역**의 개발 제한에 대한 명확한 이해 필요.

* 과거 축사 관련 행정 분쟁 이력을 고려할 때, 향후 농업 관련 시설(창고 등) 신축 시에도 주변 민원 발생 및 행정 제한 여부를 사전에 철저히 검토해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계