나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10158 [1] 경상남도 거창군 남상면 대산리 625-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10158 [1] 경상남도 거창군 남상면 대산리 625-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경10158
• 주소: 경상남도 거창군 남상면 대산리 625-1
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2025타경10158 | 소재지: 경상남도 거창군 남상면 대산리 625-1 | 감정가: 25,000,000원 | 최저가: 8,575,000원 | 용도: 전

1. 거창지원 2025타경10158 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 거창군 남상면 대산리 625-1에 소재한 토지(전)로, 부동산 강제경매로 진행되는 매각 대상입니다. 현재 감정가는 25,000,000원이며, 토지 면적은 966.00㎡ (약 292.2평)입니다. 별도의 건물은 없는 상태입니다.

1.1. 2. 소재지 및 토지 현황

소재지: 경상남도 거창군 남상면 대산리 625-1

용도: 전

토지면적: 966.00㎡ (약 292.2평)

토지지분: 966㎡ (약 292.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 5. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 6. 감정가

감정가: 25,000,000원

1.1. 7. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권

주의사항:

- 감정서상 제시외 건물((ㄱ))은 매각에서 제외됩니다.

- 토지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 이는 최저매각가격 결정에 영향을 미쳤습니다.

- 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 거창군 남상면 대산리에 위치하며, '가곡마을회관'으로부터 북서측, 남동측, 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 중 기호(1)은 서측으로 약 2~3m 폭의 포장도로가 있으나 고저 차이가 있으며, 기호(2)는 맹지입니다. 기호(3)은 북측 및 서측으로 약 3m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 남상면 자체는 거창군의 남부에 위치하며, 감악산을 주봉으로 하는 산간지대와 산지가 이어지는 지리적 특성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 '주OOOOOOOOOOOOOOOO'입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 제시된 특이사항과 주의사항입니다.

- 농지취득자격증명: 본 건은 토지 용도가 '전'이므로 농지법에 따라 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 등의 불이익이 발생하므로, 반드시 사전에 관련 서류를 준비해야 합니다.

- 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있어 분묘기지권의 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 분묘기지권은 관습법상의 물권으로, 타인 소유 토지에 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 점유한 경우 시효로 취득할 수 있습니다. 이는 토지 사용에 제한을 줄 수 있으며, 최저매각가격 결정에도 반영된 요소입니다.

- 법정지상권: 물건 보고서에 법정지상권이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 토지와 그 지상 건물이 동일 소유자에 속하였다가 경매 등으로 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자가 토지를 계속 사용하게 해주는 지상권입니다. 본 건은 건물 면적이 0㎡이나, 만약 토지 지상에 존재하는 분묘나 기타 시설물과 관련하여 법정지상권이 성립할 수 있다면, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 야기할 수 있습니다. (다만, 일반적으로 건물 없는 토지에는 법정지상권이 성립하지 않습니다).

1.4. 상권 분석

물건의 소재지가 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 농촌 지역임을 고려할 때, 일반적인 도시 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다. '가곡마을회관' 인근에 위치하며, 인근 토지들은 농업용으로 이용되고 있습니다. 거창군 남상면 대산리는 농업 기반이 주를 이루는 지역으로, 주변에 큰 상업 시설이나 유흥 시설보다는 농촌 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 거창군 자체는 경상남도 서북부의 중요한 농업 지역이며, 지역 특산물인 사과 등이 유명합니다.

1.5. 생활 정보

대상 토지는 거창군 남상면 대산리에 위치하여, 주변에 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 조용한 농촌 환경입니다. '가곡마을회관'이 인근에 있어 지역 공동체의 중심지 역할을 할 수 있습니다. 가장 가까운 마을인 대산마을의 위치 정보가 있으나, 이는 공공 쓰레기통 설치 장소에 대한 정보이므로 직접적인 생활 편의 시설과의 연관성은 크지 않습니다. 거창군 전체로는 사과, 딸기 등 농산물이 유명하며, 거창읍에는 생활 편의 시설 및 관공서, 병원 등이 밀집해 있을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

- 농지 취득 관련 제약: '전'(밭)으로 등록된 토지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 이를 갖추지 못할 경우 소유권 취득에 문제가 발생하며, 매수 보증금 미반환 등 불이익을 받을 수 있습니다.

- 분묘의 존재: 토지 지상에 2기의 분묘가 소재하여, 분묘기지권과 관련한 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 발생 가능성도 있습니다.

- 법정지상권: 법정지상권이 특이사항으로 명시되어 있으나, 건물 면적이 0㎡이므로 일반적인 법정지상권과는 다른 맥락일 수 있습니다. 다만, 토지 지상의 분묘나 기타 잠재적인 시설물과 관련하여 토지 사용에 대한 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

- 맹지 및 접근성: 토지 중 기호(2)는 맹지이며, 기호(1)은 도로 접근성은 있으나 고저 차이가 있어 실제 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

- 제외되는 제시외 건물: 감정서상 제시외 건물((ㄱ))은 매각에서 제외되므로, 해당 건물의 철거 또는 이전 등에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 농촌 지역에 위치한 전(밭) 토지로, 강제경매로 진행되는 물건입니다. 966㎡의 비교적 넓은 면적을 가지고 있으나, 농지취득자격증명이라는 법적 요건과 지상 분묘 2기, 그리고 법정지상권 가능성이라는 복합적인 권리 관계가 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가라는 명확한 주의사항은 투자가에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 또한, 토지 일부가 맹지이거나 접근성에 제약이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 제시외 건물이 매각에서 제외된다는 점도 확인이 필요합니다. 감정가는 2500만원이나, 이러한 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 계획관리지역: 본 건 토지는 계획관리지역에 속해 있어, 향후 건축 등 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 실제 개발 가능성은 주변 환경, 법규, 진입로 확보 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.

- 농업적 활용: 농지로서의 본연의 기능을 활용하거나, 농업과 연계된 시설(예: 농림축산식품부 규정에 따른 농업 관련 시설)을 고려해볼 수 있습니다.

- 권리 분석을 통한 저가 매수 기회: 농지취득자격증명, 분묘, 법정지상권 등 잠재적 리스크로 인해 투자 가치가 낮게 평가될 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 이러한 부분을 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 주변 시설과의 연관성: '가곡마을회관' 인근이라는 점은 지역 커뮤니티와의 연관성을 시사하며, 장기적으로는 거창군 지역 개발의 흐름에 따라 토지 가치가 변동될 수 있습니다. (단, 현재는 농경지 및 임야 위주의 환경임)

- (주의) 혐오시설 없음: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성 분석 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 이는 가축 사육에 대한 규제일 뿐 혐오 시설로 직접적으로 분류되지는 않습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계