나이스옥션 법원경매 거창 2025타경42 [1] 경상남도 함양군 유림면 옥매리 691-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경42 [1] 경상남도 함양군 유림면 옥매리 691-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경42 | 소재지: 경상남도 함양군 유림면 옥매리 691-1 | 감정가: 98,645,750원 | 최저가: 63,134,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경42 (1)

소재지: 경상남도 함양군 유림면 옥매리 691-1

용도: 단독주택

감정가: 98,645,750원

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

채무자/소유자: 노OO / 노OO

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 물건 및 면적 현황

토지면적: 863.00㎡ (약 261.05평)

건물면적: 115.69㎡ (약 35.00평)

건물 제시외면적: 11.70㎡ (일괄매각 포함)

총면적: 토지 863.00㎡, 건물 합계 약 127.39㎡ (제시외 포함)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 생활정보

위치: 본 물건은 경상남도 함양군 유림면 옥매리에 위치하며, 지리산 자락에 인접한 전형적인 농촌 마을 내의 주택입니다.

주변 환경: 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 조용한 환경이며, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다. 함양군 유림면은 인구수가 적고 노인 인구가 높은 지역으로, 한적하고 자연 친화적인 생활을 원하는 분에게 적합합니다.

생활 편의 시설: 면 소재지(유림면사무소)까지의 접근성은 있으나, 대형 마트, 병원 등 주요 편의 시설은 함양읍내까지 이동해야 하므로 생활 편의성은 낮은 편입니다. 교육 시설로는 유림초등학교가 있으나, 중고등학교 접근성은 낮습니다.

교통: 대중교통 이용은 제한적이며, 자가용을 이용해야 주요 거점 이동이 편리합니다.

2.2. 상권분석 및 혐오시설

상권 분석: 농촌 지역 특성상 상권은 거의 형성되어 있지 않으며, 주로 소규모 농업 관련 시설이나 마을 주민을 위한 기본적인 편의시설만이 존재합니다. 상업적 목적보다는 실수요(주거, 귀농, 전원생활)에 적합한 물건입니다.

혐오 시설: 해당 소재지 주변에 특별히 명시된 대형 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 인근에 소규모 축사 등의 농업 시설이 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 가축분뇨 냄새 등이 발생할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 감정가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 명도 및 소유권 확보에는 유리합니다. 제시외 건물 11.70㎡도 포함되어 감정가에 반영되었습니다.

감정가 적정성: 토지 863.00㎡ (약 261평)와 건물 127.39㎡(제시외 포함)의 감정가는 약 9,864만 원으로, 평당 가치를 고려했을 때 가격 자체는 인근 시세 및 현황을 감안하여 판단해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항 집중 분석)

경계 침범 (월경) 리스크: 목록 2번 건물(주택)의 일부가 인접 필지인 '옥매리 690번지'에 걸쳐 소재합니다. 이는 낙찰 후 **건물 철거 소송, 토지 사용료(지료) 청구, 또는 인접 토지 매입**의 필요성이 발생하는 심각한 권리상의 문제입니다. 해당 토지 소유자와의 협상이 필수적입니다.

토지 현황 불일치 리스크: 목록 3번 토지의 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'입니다. 이는 등록된 토지면적(863.00㎡) 중 **실제 주택 용도로 사용할 수 있는 면적이 공부상 면적보다 적을 수 있음**을 의미하며, '도로'로 사용되는 부분은 건축 행위 제한이나 배타적 사용수익권 포기 문제가 발생할 수 있습니다.

면적 불일치 및 소재불명: 목록 2번 건물의 면적 불일치(공부 52.89㎡ vs 현황 약 60㎡) 및 창고(기호 4-3, 19.3㎡)의 소재불명은 건축물 대장 정리 또는 현황 확인을 위한 측량 및 법적 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 기준으로 **토지 면적이 넓고 조용한 농촌 주택**이라는 장점이 명확합니다. 그러나 컨설팅 관점에서 볼 때, **건물의 인접 토지(690번지) 침범**과 **토지 일부의 도로 현황**이라는 두 가지 중대한 권리상 리스크가 존재하여 **높은 난이도의 물건**으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

실수요 목적: 지리산 인근의 귀농·귀촌 또는 주말 주택을 찾는 실수요자에게 적합합니다.

저가 취득 기회: 중대한 권리 리스크로 인해 다수의 응찰자가 기피할 수 있으므로, **유찰을 통해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회**가 있습니다.

협상력: 낙찰 후 인접 토지 소유자(690번지)와의 경계 침범 해결을 위한 토지 매입 또는 지상권 설정 협상 능력이 투자 성공의 핵심입니다. 토지 가격 및 협상 난이도를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계