나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10156 [1] 경상남도 함양군 마천면 추성리 108 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10156 [1] 경상남도 함양군 마천면 추성리 108 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경10156
• 주소: 경상남도 함양군 마천면 추성리 108
• 감정가: 343,755,980원
• 최저가: 240,629,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

거창지원 경매2계 2025타경10156 | 소재지: 경상남도 함양군 마천면 추성리 108 | 감정가: 343,755,980원 | 최저가: 240,629,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 거창지원 2025타경10156 (1)

소재지: 경상남도 함양군 마천면 추성리 108 외 (광점마을 내)

1.2. 개요 및 면적 현황

용도: 근린생활시설 (현황: 주택 및 일반음식점)

감정가: 343,755,980원

토지면적: 1600.00제곱미터 (약 484.00평)

건물면적: 242.21제곱미터 (약 73.27평)

제시외 건물면적: 40.50제곱미터 (약 12.25평)

총 건물면적: 282.71제곱미터 (약 85.52평, 제시외 포함)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물, 태양광설비 포함. 저온창고 제외)

경매구분: 부동산강제경매

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본 건은 경상남도 함양군 마천면 추성리 소재 '광점마을' 내에 위치하고 있습니다.

지리산 칠선계곡(추성계곡)과 매우 밀접한 지역으로, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택, 임야 등으로 형성된 지리산 관광 거점 지역입니다.

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 자연취락지구(기호 1, 4), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하여 건축 및 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다.

기호(4)는 지목이 '전', 기호(5)는 지목이 '임야'이나 현황은 모두 주차장으로 이용 중이며, 특히 기호(4)는 영농여건불리농지입니다.

2.2. 상권 분석

본 물건은 지리산 천왕봉 등산로의 주요 진입로 중 하나인 칠선계곡 초입에 위치하고 있어, 계절별 등산객과 관광객을 주 고객층으로 하는 숙박 및 음식점 영업에 유리한 입지입니다.

일반 건축물대장상 일반음식점으로 등재된 건물이 포함되어 있어 즉시 상업 시설 운영이 용이하며, 주거가 가능한 건물(주택)도 함께 있어 거주하며 영업하기에 적합합니다.

다만, 해당 지역은 전형적인 산간 관광 상권으로, 배후 거주 인구가 적어 성수기와 비수기의 매출 편차가 클 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

생활 편의 시설은 '광점마을' 내에 한정되어 있으며, 행정 시설이나 대형 편의 시설은 마천면 소재지 또는 함양읍까지 이동해야 합니다.

주변 환경이 지리산 국립공원과 인접한 청정 자연지역이므로, 쾌적하고 조용한 환경을 선호하는 이들에게 적합합니다.

외부 검색 결과, 함양군 폐기물종합처리장 문제에 대한 보도가 있었으나, 본 물건과의 직접적인 위치 관계는 확인되지 않아 혐오시설에 의한 리스크는 현재 제공된 정보로는 파악하기 어렵습니다.

2.4. 권리 분석 (특수권리 유의)

- 매각구분: 토지/건물 일괄매각이며, **제시외 건물(40.50제곱미터) 및 태양광설비는 매각에 포함**되나, 이동이 용이한 **저온창고는 매각에서 제외**되므로, 낙찰 후 소유권 다툼의 여지가 없도록 유의해야 합니다.

- **법정지상권:** 특이사항에 '법정지상권'이 기재되어 있어, 이의 성립 여부에 따라 건물 철거 및 토지 이용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용에 제한을 받을 수 있으므로, 전문가의 심도 있는 분석이 필수적입니다.

- **농지취득자격증명(농취증):** 목록 4번 토지(지목 '전', 현황 '주차장', 영농여건불리농지)에 대하여 **농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 제출**해야 합니다. 미제출시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능성 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

- **경계 분쟁 및 측량:** 목록 4, 5번 토지는 경계 구분 없이 이용 중이며, 목록 1, 4, 5번 토지의 정확한 지적경계는 **측량을 요함**을 감정평가서가 명시하고 있습니다. 낙찰 후 인접 토지와의 경계 분쟁을 피하기 위해 반드시 측량을 실시해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크

- 법정지상권 성립 가능성: 가장 큰 리스크로, 만약 법정지상권이 성립한다면 토지 활용에 중대한 제약이 발생합니다.

- 농취증 미제출 리스크: 4번 토지에 대한 농취증 발급 불가 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

- 경계 불분명: 토지 경계가 명확하지 않아 낙찰 후 측량 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필요합니다.

- 건물 현황 불일치: 기호(2)가 주택으로 이용 중이나, 일부는 일반음식점(기호 3)으로 되어 있어 용도 변경 및 규제 사항을 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

- 지리산 핵심 관광지: 칠선계곡 입구 '광점마을'이라는 최고의 입지 조건을 갖추고 있어, 지리산 탐방객을 대상으로 한 숙박(펜션/민박) 및 특색 있는 음식점(일반음식점)으로의 활용 가치가 높습니다.

- 토지 면적의 우위: 1600제곱미터(약 484평)의 넓은 토지를 확보하고 있어, 추가적인 주차 공간 및 야외 시설 확충의 여지가 있습니다.

- 일괄 매각: 건물과 토지가 일괄 매각되어 소유권 행사에 있어 비교적 단순하며, 제시외 건물 및 태양광 설비가 포함된 점은 활용도를 높이는 요소입니다. (단, 법정지상권은 별도 검토 필요)

3.3. 종합 의견

본 물건은 지리산 칠선계곡이라는 뛰어난 관광 입지를 바탕으로 높은 수익 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 '법정지상권 성립 여부'와 '농지취득자격증명' 및 '정확한 경계 확인(측량)' 등 해결해야 할 법적, 행정적 리스크가 명확합니다. 따라서 입찰 전 **법정지상권의 존재 유무 및 농취증 발급 가능성에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문**이 수반되어야 하며, 이를 통해 리스크를 충분히 통제할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

거창지원 경매2계