나이스옥션 법원경매 거창 2025타경257 [1] 경상남도 함양군 서상면 대남리 484 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경257 [1] 경상남도 함양군 서상면 대남리 484 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경257 | 소재지: 경상남도 함양군 서상면 대남리 484 | 감정가: 306,628,000원 | 최저가: 196,242,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경257 (1)

소재지: 경상남도 함양군 서상면 대남리 484 외 3필지 (일괄매각)

용도: 임야 (공부상)

감정가: 306,628,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OO (채무자: 양OO)

채권자: 세OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 전체 면적: 14,542.00㎡ (약 4,400.0평)

토지 지분율: 14,542/00 (전부)

건물 면적: 0.00㎡

제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 진행되는 물건입니다.

목록 1, 2, 3번 토지는 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출이 필수입니다 (미제출 시 입찰보증금 미반환)

목록 3, 4번 토지의 일부(2,434㎡)에 대해 함양군에 제2종근린생활시설(제조업소) 신축신고가 완료되었으며, 토지 평탄화 작업 후 공사가 중단된 상태입니다.

현재 토지 이용현황과 신축신고 상태를 고려하여 개발행위 가능 여부 및 농지법 적용 여부를 관할 관청에 반드시 문의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경상남도 함양군 서상면 대남리 소재 '스카이뷰CC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 대상토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 통영대전고속도로의 서상 나들목이 있어 광역 교통 접근성은 양호한 편입니다 .

접근성 측면에서 기호(1, 2)는 지적도상 맹지인 반면, 기호(3, 4)는 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 토지 이용 가치가 다릅니다.

2.2. 상권 및 생활정보

물건지 인근 서상면은 전라북도 장수군과 접경을 이루는 도계 지역입니다 .

생활 편의시설은 면 소재지인 도천리 주변에 서상면사무소 및 서상버스터미널, 서상초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어, 차량 이동 시 기본적인 생활 인프라 이용은 가능합니다 .

지역 특산물로는 산양삼, 사과, 곶감 등이 있으며, 국립공원 덕유산 및 월봉산 등 고산준령이 병풍처럼 둘러싸여 있어 청정한 자연환경을 갖추고 있습니다 .

주변에 특정 대형 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위 환경은 농경지와 임야 위주의 한적한 전원 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

전 필지(기호 1, 2, 3, 4) 모두 '계획관리지역'입니다. 이는 비교적 규제가 덜하고 건폐율 및 용적률이 높게 적용되어 개발 잠재력이 우수함을 의미합니다.

전 필지 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 일부 축종의 사육에 제한이 있습니다 (주거밀집 250m 또는 300m 이내 제한).

기호(1, 2)는 영농여건불리농지로 지정되어 있으며, 기호(4)는 '준보전산지'에 해당하여 산지전용 시 산지관리법의 적용을 받습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리관계 분석

본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리 분석 외에 별다른 특이사항은 보고서상 확인되지 않습니다. 낙찰자가 인수할 만한 권리는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

매각 대상은 '토지 전부'이며, 토지 지분 매각이 아니므로 명도(인도)와 관련된 복잡성은 상대적으로 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)'의 제출 의무입니다. 목록 1, 2, 3번 토지가 농지일 가능성이 있어, 낙찰자는 지정된 기한 내에 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지 취득이 불가능할 경우를 대비한 대책 마련이 필요합니다.

기호 3, 4번 토지의 일부는 신축신고가 진행되다가 중단된 상태입니다. 신축신고의 유효성, 공사 중단으로 인한 법적 문제, 그리고 평탄화 작업에 소요된 비용의 감정가 반영 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

기호 1, 2번 토지는 맹지이므로, 추후 개발 시 인접 토지 소유자와의 도로 사용에 대한 협의(통행권)가 필요하거나 추가적인 토지 매입이 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

계획관리지역의 대규모 토지(약 4,400평)를 취득할 수 있는 기회입니다. 계획관리지역은 향후 전원주택단지, 소규모 물류창고, 근린생활시설 부지 등으로 활용 가능성이 높습니다.

기호 3, 4번 토지는 이미 도로에 접해 있고 일부 평탄화 작업(제2종근린생활시설 신축신고)이 진행된 상태로, 인허가 및 개발 기간을 단축할 수 있는 기반이 마련되어 있습니다.

인근에 '스카이뷰CC'가 위치하고 통영대전고속도로 서상 나들목이 가까워 접근성이 양호하므로, 휴양 또는 레저 관련 시설 부지로도 고려할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 약 4,400평의 대규모 임야로서, 계획관리지역이라는 이점을 활용하여 개발 사업을 진행하고자 하는 실수요자 또는 토지 개발업자에게 매력적인 물건입니다.

다만, '농지취득자격증명' 및 '신축신고 중단'이라는 두 가지 명확한 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰 전 반드시 함양군청(농지과, 건축과)에 농지 여부 및 신축신고서류의 유효성, 그리고 재개 가능 여부를 확인해야 합니다.

농취증 발급 가능성과 맹지(기호 1, 2) 해결 방안을 미리 검토하고, 주변 시세 대비 입찰가를 신중하게 산정한다면 높은 잠재 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

거창지원 경매1계