나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10175 [1] 경상남도 거창군 남상면 둔동리 1501-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10175 [1] 경상남도 거창군 남상면 둔동리 1501-2 대지 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10175 | 소재지: 경상남도 거창군 남상면 둔동리 1501-2 | 감정가: 15,400,000원 | 최저가: 9,856,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10175 (1)

소재지: 경상남도 거창군 남상면 둔동리 1501-2

용도: 대지 (주거나지 상태)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 15,400,000원

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 344.00㎡ (약 104.06평)

토지 지분율: 34400 (전체 면적 매각, 지분율이 100%를 의미하는 것으로 해석)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

위치: 경상남도 거창군 남상면 둔동리 소재 남진마을 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 지방도 인근의 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을 환경입니다.

2.2. 교통 상황

대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 상권 분석

지역 상권: 본 건은 농촌 마을 인근의 토지로, 도심지의 상업시설과 같은 상권은 형성되어 있지 않습니다.

개발 잠재력: 2차선 포장도로에 접하고 있다는 점을 고려할 때, 향후 농가주택, 전원주택 등 주거용지로서의 개발이나 농지 관련 시설 설치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 현황 및 이용계획

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 토지이며, 현재 주거나지 상태(건축 가능한 빈 땅)입니다.

토지이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역(소, 말, 젖소, 사슴, 양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한), 접도구역(2016-02-25)으로 지정되어 있습니다.

제한사항: '보전관리지역' 및 '접도구역' 지정으로 인해 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있으므로, 관할 지자체(거창군) 문의를 통한 상세 확인이 필수입니다.

2.5. 생활 정보

주변 환경: 본 건이 위치한 둔동리는 남진, 동령, 신기, 원둔동 등의 자연마을로 이루어진 지역이며, 대규모 편의시설보다는 소규모 주택과 농경지가 주를 이루는 조용한 농촌 지역입니다.

혐오시설: 인근 지역에 특기할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 전반적으로 깨끗한 농촌 환경으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

채무자/소유자: 김OO (동일인)

채권자: 대OOOOOOO

경매 유형: 부동산강제경매로 진행되는 건입니다.

3.2. 핵심 권리 분석

특이사항: 분묘기지권 (제시외 분묘 4기 소재)

분묘기지권 리스크: 본 토지에는 제시외 분묘 4기가 소재하며, 감정평가서상 '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 낙찰자가 분묘를 철거할 수 없으며, 토지 이용에 심각한 제약을 받을 수 있습니다.

주의사항: 입찰 전 현장 확인을 통해 분묘의 상태, 위치, 점유 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 해당 분묘가 '분묘기지권'을 주장할 수 있는 요건(오래된 설치 등)을 갖추었는지 법리적 검토가 필요합니다. 매각 대상은 토지이며, 분묘는 매각 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

분묘기지권 부담: 가장 큰 리스크는 제시외 분묘 4기로 인한 토지 사용 및 개발의 제약입니다. 분묘기지권이 인정되면 분묘 소유자에게 지료를 청구할 수 있으나, 철거는 어려워 토지 활용 목적을 달성하지 못할 위험이 있습니다.

토지 이용 규제: 보전관리지역 및 접도구역으로 지정되어 있어, 주택 신축이나 기타 시설 설치 시 건폐율, 용적률, 도로 경계선으로부터의 이격 거리 등 다양한 규제가 적용될 수 있습니다. 반드시 관할 관청에 개발 가능 여부를 사전에 문의해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 2차선 도로에 잘 접한 주거나지 상태의 토지로서, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 건축용 토지로서의 가치가 있습니다. 그러나 '분묘기지권' 및 '제시외 분묘 4기'라는 중대한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 토지 투자와 달리, 분묘 문제 해결 능력(명도 협상, 소송 등)이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

도로 접근성: 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

평당 단가: 감정가(15,400,000원) 기준으로 평당 약 148,000원 수준입니다. (15,400,000원 / 104.06평)

투자 방향: 분묘 처리 후 전원주택 부지 또는 주말농장 등의 용도로 활용하거나, 향후 지가 상승을 기대하는 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 단, 분묘 처리 비용 및 시간을 반드시 투자 계획에 포함해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계