나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10100 [1] 경상남도 합천군 가야면 청현리 523-2 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10100 [1] 경상남도 합천군 가야면 청현리 523-2 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경10100 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 청현리 523-2 | 감정가: 31,680,000원 | 최저가: 20,275,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 (거창지원 2025타경10100)

1.1. 기본 정보 및 물건 현황

본건은 경상남도 합천군 가야면 청현리 523-2 소재의 토지(답) 매각 물건입니다. 경매구분은 부동산 강제경매이며, 사건번호는 거창지원 2025타경10100 (1)입니다. 매각대상은 토지 전부에 해당하며, 건물은 존재하지 않습니다.

토지 면적은 990.00제곱미터(약 299.25평)로 적정 규모의 농지이며, 감정가는 31,680,000원으로 평당 약 10만 5천 원 선으로 평가되었습니다. 채무자 및 소유자는 황OOOOOOOOO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 및 환경

본 물건은 합천군 가야면 청현리 신평마을 북측 인근에 위치하며, 주변은 답, 전, 임야(자연림) 등이 혼재된 전형적인 농촌 자연마을 환경입니다. 인근 가야면은 유명 영산인 가야산을 비롯하여 해인사, 홍류동계곡 등 관광 명소와 인접한 자연친화적인 산간지방입니다.

토지는 부정형의 완경사 지세이며, 이용상태는 '답(휴경지)'과 '답'으로 감정평가되었습니다. 지적도상으로는 맹지(기호 1)와 현황도로를 이용하는 토지(기호 2)가 혼재된 상태입니다. 기호 2의 경우 현황 노폭 약 2.5M ~ 3M 내외 시멘트포장 진입로가 있어 소형 차량 접근은 가능할 것으로 보입니다.

공법상으로는 생산관리지역에 속해 있어 농업 생산 외에 주택, 일부 시설의 설치 가능성이 있으나, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있어 개발 행위 시 자연재해대책법에 따른 추가적인 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적인 환경은 농업 및 자연환경이 주를 이루고 있습니다.

2. 권리분석 및 주의사항

2.1. 권리관계 분석

본 물건은 소유자와 채무자가 동일인인 상태에서 채권자가 농업 관련 기관이므로, 순수한 금전채권에 기한 강제경매로 판단됩니다. 매각대상은 토지(답)이므로 토지 등기부등본상 선순위 권리 및 말소기준권리만 정확히 파악하면 됩니다. 매각은 토지 매각에 한정되므로, 낙찰 후 등기부상 모든 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

임대관계는 미상이나, 농지인 점을 고려할 때 농지법상의 임대차 관계는 농지취득자격증명서 발급 시 확인해야 할 사항입니다.

2.2. 가장 중요한 특이사항 및 주의사항

본건은 '답(농지)'이므로 낙찰자는 **농지취득자격증명서(농취증)**를 제출해야 합니다.

주의사항: 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 지정된 기일 내에 법원에 제출하지 못할 경우, **매수보증금은 반환되지 않고 몰수**되므로 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청을 통해 반드시 확인해야 합니다. 특히 휴경지 상태인 기호 1의 경우 농업 경영 계획서 작성이 필수입니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권분석

본 물건이 위치한 곳은 전형적인 농촌 지역이므로 상업적 가치는 매우 낮습니다. 주변 상권은 마을 단위의 소규모 편의시설이나 영농 관련 시설에 한정되며, 실질적인 상권 및 편의시설 이용은 가야면 소재지(야천리 등)로 이동해야 합니다. 본 물건의 가치는 상업적 목적보다는 농업 생산 또는 자연 친화적인 전원생활 부지 확보에 중점을 두어야 합니다.

3.2. 생활정보 및 교통

가야면은 가야산 국립공원과 가까운 산간지방으로, 지역 특산물로 파프리카와 양파 등이 재배되고 있어 자연 친화적이며 청정한 환경이 특징입니다.

교통 상황은 기호 2를 통해 소형 차량 접근이 가능하나, 기호 1은 맹지 상태입니다. 인근 필지를 통한 통행이 가능하다고 평가되었으나, 이는 사적인 통행로일 수 있으므로 향후 법정지상권 또는 통행권 확보에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 전반적인 제반 교통 사정은 보통시 됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 맹지 및 진입로 문제

제시목록 중 기호 1은 지적도상 맹지입니다. 인근 필지 소유자와의 협의를 통해 통행권(도로사용승낙)을 확보하지 못할 경우, 토지 이용 및 향후 매각에 심각한 제약이 될 수 있습니다. 기호 2의 현황도로 역시 사유지일 가능성을 배제할 수 없습니다.

4.2. 농지취득의 제약

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명서 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 농지법에 따른 자기 농업 경영의 의무를 충족해야 하며, 휴경지 상태인 기호 1의 경우 특히 철저한 영농 계획이 요구됩니다.

4.3. 공법상 제한

생산관리지역이기는 하나, 자연재해위험개선지구로 지정되어 있어 개발 행위(예: 농가 주택 신축)에 대한 추가적인 지자체 조례 및 법규 검토가 필요합니다. 이는 개발 비용 및 시간을 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 990제곱미터(약 299.25평) 규모의 농지로서, 평당 감정가는 약 10만 5천 원 선으로 형성되어 있습니다. 합천군 가야면의 청정한 자연환경 속에 위치하며 생산관리지역으로 분류되어 있어 장기적인 농업 생산이나 소규모 주말농장, 혹은 귀농/귀촌을 위한 부지로 활용 가치가 있습니다.

다만, 맹지(기호 1) 문제와 필수적인 농지취득자격증명 발급 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 답사 및 관할 지자체와의 면밀한 상담이 선행되어야 합니다. 리스크를 감수하고 적정 수준 이하의 가격으로 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 가격적 메리트: 현재 감정가 기준 평당 가격이 저렴하게 형성되어 있어, 추가 유찰 시 투자 매력이 더욱 높아집니다.

2. 친환경 입지: 가야산 인근의 자연친화적이고 청정한 환경으로, 주말농장, 영농 부지, 장기적인 전원생활 부지로 적합합니다.

3. 공법상 제한 완화: 생산관리지역으로 분류되어 있어, 향후 농업 관련 시설 또는 일정 요건 충족 시 농가 주택 등으로의 이용 가능성이 열려 있습니다.

4. 리스크 대비 수익성: 맹지 및 농취증 발급의 난이도를 낮게 평가하고, 입찰가를 보수적으로 산정한다면 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계