나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10173 [1] 경상남도 합천군 초계면 아막리 112-23 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10173 [1] 경상남도 합천군 초계면 아막리 112-23 단독주택 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10173 | 소재지: 경상남도 합천군 초계면 아막리 112-23 | 감정가: 46,163,480원 | 최저가: 29,545,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 경상남도 합천군 초계면 단독주택 경매

1.1. 기본 정보 및 매각 개요

사건번호는 거창지원 2025타경10173 (1)이며, 물건 소재지는 경상남도 합천군 초계면 아막리 112-23입니다. 용도는 단독주택이며, 본 건의 감정가는 46,163,480원입니다.

본 경매는 채권자 합OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

총 토지 면적은 146.70㎡ (약 44.38평)이며, 건물 면적은 46.28㎡ (약 14.00평)입니다.

주의할 점은 건물 제시외 면적이 50.50㎡ (약 15.28평)으로 상당히 크며, 매각 대상에 토지/건물 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 전체 건물 사용 가능 면적은 총 96.78㎡ (약 29.28평) 내외로 파악됩니다.

건물은 1974년 1월 1일 사용 승인된 블록조 칼라강판지붕 단층 건물로, 현재 주택으로 이용 중입니다. (공부상 구조와 현황이 다름에 유의)

1.3. 매각 조건 및 유의사항

본건은 일괄매각 조건이며, 제시외 건물(부합물 및 종물)이 모두 포함되어 매각됩니다. 입찰 시 제시외 건물의 면적 및 현황을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. 또한, 토지 중 기호(3)은 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '단독주택부지'로 이용 상태에 차이가 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 합천군 초계면 아막리에 소재하며, "초계중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 학교시설, 남서측 인근에 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 환경은 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건(기호 1)까지 차량 접근이 가능하며, 인접 도로의 폭(약 3.5M) 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 토지 기호(3)은 지적도상 맹지 상태로, 인접 필지를 통해 접근이 가능한 상태입니다. 진입로 확보 및 이용 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 사다리형의 평지로서 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다. 건물은 주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 법적 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 측면에서 주거 개발에 유리한 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한구역)과 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당되어 건축 행위 시 해당 규제를 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매 구분은 부동산임의경매로, 담보권 실행을 위한 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 절차상의 복잡성은 낮습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 관계는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 포함하여 임차인 유무와 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 없다면 소유자를 대상으로 명도 진행이 필요합니다.

3.3. 매각 물건의 범위

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 특히 제시외 건물 50.50㎡가 포함되어 있습니다. 제시외 건물의 적법성(무허가 여부 등)을 명확히 확인하는 것이 중요하며, 매각에 포함되므로 철거 대상은 아니나, 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있는지 검토해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

부근은 주택이 주를 이루며, 남서측 인근에는 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 전형적인 읍면 지역의 주거 상권이며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 상권 활성도는 높지 않으나 실거주에는 무리가 없을 수준으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

가장 큰 생활 인프라는 "초계중학교"가 서측 인근에 위치한다는 점입니다. 이는 상대보호구역으로 지정된 이유이기도 하며, 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있음을 시사합니다. 위생 및 난방 설비가 구비되어 있어 기본적인 주거 생활은 가능합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 감정평가서 요약 내용에는 명확한 혐오시설의 존재는 언급되어 있지 않습니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 법적 제한은 존재하나, 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경 및 시설을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상의 현황 차이

토지 기호(3)의 지목(답→주택부지) 및 건물 구조(시멘트기와→칼라강판)의 현황 차이가 있습니다. 이는 실제 이용 및 재건축/개축 시 행정적인 절차를 거쳐야 할 수 있으며, 구조 변경이 건축법에 위배되는지 여부를 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 제시외 건물의 적법성

제시외 건물 50.50㎡가 매각에 포함되지만, 이 부분이 건축물대장에 등재되어 있지 않은 무허가 건축물일 가능성이 있습니다. 무허가 건물일 경우 향후 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 리스크가 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 조사가 선행되어야 합니다.

5.3. 토지 맹지 리스크

토지 기호(3)은 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 접근하고 있습니다. 해당 진입로에 대한 법적 사용 권한(예: 통행지역권 또는 사도)이 확보되지 않은 경우, 향후 토지 이용에 제한이 생길 수 있습니다.

5.4. 명도 리스크

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 소유자 또는 미상의 임차인을 대상으로 명도 소송이 필요할 수 있습니다. 명도 기간과 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 합천군 초계면의 제1종일반주거지역 내에 위치한 단독주택으로, 노후화된 건물(1974년 건축) 및 제시외 건물 포함이 특징입니다. 감정가가 비교적 낮게 형성되어 있으며, 토지 면적이 약 44평으로 실거주 목적의 소형 주택 투자에 적합할 수 있습니다. 다만, 맹지 리스크, 제시외 건물의 적법성, 공부상 현황 차이 등 잠재적 리스크가 존재하므로 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 향후 개발 여지가 비교적 높습니다.

투자 매력도: 저렴한 감정가로 진행되어, 1회 유찰 시 상당한 수익률을 기대할 수 있는 소액 투자 물건입니다.

실수요 적합성: 초계중학교 인근에 위치하고 있어 실거주 목적의 소형 주택 수요자에게 적합한 물건입니다.

제시외 활용: 제시외 건물 포함 일괄 매각이므로, 추가적인 비용 없이 넓은 면적(총 건물 약 29평)을 활용할 수 있습니다. (적법성 전제)

법원 정보

거창지원 경매1계