나이스옥션 법원경매 거창 2025타경189 [1] 경상남도 함양군 함양읍 이은리 972-5 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경189 [1] 경상남도 함양군 함양읍 이은리 972-5 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2025타경189 | 소재지: 경상남도 함양군 함양읍 이은리 972-5 | 감정가: 324,000,000원 | 최저가: 207,360,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (거창지원 2025타경189 (1))

1.1. 물건 개요

사건번호는 거창지원 2025타경189 (1)이며, 매각대상은 토지입니다.

토지 소재지는 경상남도 함양군 함양읍 이은리 972-5입니다.

용도는 임야이나, 현재는 주거나지(죽림 및 일부 농경지)로 이용되고 있습니다.

감정가는 324,000,000원이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 함OOOOOOO입니다.

1.2. 토지 상세 정보

토지면적은 830.00제곱미터 (약 251.08평)이며, 토지 지분율은 83000으로 전체 면적입니다.

토지 제시외면적 및 건물면적은 모두 0.00제곱미터로 건물 매각 대상은 없습니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 존재하며, 이는 본 건의 핵심적인 위험 요소입니다.

토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 이로 인해 영향을 받는 가격으로 최저매각가격이 정해집니다.

1.3. 입지조건

이 건은 함양읍 이은리 소재 '인당마을' 내에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태는 부정형의 완경사 토지이며, 현재 주거나지(죽림 및 일부 농경지)로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거 관련 개발에 유리할 수 있으나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 역사문화 환경보존지역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 토지매각이며, 등기부상 권리관계 외에 가장 중요한 특이사항은 '분묘기지권'의 존재입니다.

제시외 분묘 1기가 소재하고 있으며, 감정평가 시 이 분묘의 영향을 반영하여 가격이 산정되었습니다.

분묘기지권은 성립 여부 및 범위에 따라 매수인이 분묘의 이장 및 철거를 요구할 수 없는 권리로서, 낙찰 후 토지 이용 및 개발에 큰 제약 사항이 될 수 있습니다. 이에 대한 명확한 현장 조사와 법적 검토가 필수적입니다.

매각은 토지에 한정되므로, 건물 등 기타 권리 문제는 발생하지 않습니다.

1.5. 상권분석

본 건은 '인당마을' 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 상권이 발달된 곳은 아닙니다.

다만, 함양군 '인당마을'에서 2020년부터 2024년까지 도시재생사업이 진행되었으며, 이로 인해 '인당 더 건강한센터', '파밍스페이스', '콩삼이네 빵가게' 등 주민 편의 및 소득 증대 시설이 조성된 것으로 확인됩니다.

이는 마을 공동체가 활성화되고 주거 환경이 개선되고 있음을 시사하며, 단순 주거 목적 또는 마을 공동체와 연계한 사업 구상 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

대상 토지는 함양읍 소재 '인당마을' 내에 있어 함양읍 시내와의 접근성이 보통 수준으로 파악됩니다.

최근 완료된 도시재생사업으로 인해 마을 내에 주민 휴식 및 체험 공간, 건강 센터 등의 시설이 마련되어 생활 인프라가 개선되었습니다.

주변에 특정 대규모 혐오시설은 검색되지 않았으나, 현장답사를 통해 정확한 주변 환경 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'입니다. 토지 위에 소재한 분묘 1기에 대해 분묘기지권이 인정될 경우, 매수인은 분묘의 철거를 요구할 수 없으며 토지 전체를 자유롭게 이용하는 데 큰 제약이 따릅니다.

최저매각가격에 분묘의 영향이 반영되었다고는 하나, 이는 법률적인 리스크를 상쇄하는 것은 아닙니다. 분묘 소유자와의 협의를 통한 이장 가능성, 비용, 기간 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역임에도 불구하고 역사문화 환경보존지역 및 준보전산지가 중복 지정되어 있어, 건축 시 관련 법규에 따른 까다로운 심의 및 제한을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건 토지는 제2종일반주거지역이라는 용도지역상 이점을 가지고 있으며, 약 8미터 포장도로에 접해 있어 입지는 양호합니다. 또한, 인접한 '인당마을'이 도시재생사업을 통해 환경 개선이 이루어진 점도 긍정적입니다.

하지만 '분묘기지권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이는 토지의 이용 가치와 개발 가능성을 현저히 떨어뜨리는 요인입니다. 낙찰가 결정 시 분묘기지권의 해결 가능성과 비용을 충분히 감안해야 하며, 미해결 시 토지 가치의 하락이 불가피합니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지:

제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 약 8미터의 넓은 도로를 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 향후 주거지 개발 잠재력은 높습니다.

마을 활성화의 이점:

최근 도시재생사업이 완료된 인당마을 내에 위치하여, 개선된 마을 인프라(건강센터, 공동이용시설)의 혜택을 누릴 수 있습니다.

가격 조정 요소 활용:

분묘기지권의 존재는 투자자에게 심리적 부담으로 작용하여 경쟁률을 낮출 수 있습니다. 이 리스크를 명확히 인지하고 분묘 처리 비용을 보수적으로 산정하여 입찰에 임한다면, 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계